Requisitos da usucapião extrajudicial
Usucapião extrajudicial é o pedido feito no Cartório de Registro de Imóveis para reconhecer a propriedade de quem tem posse qualificada pelo tempo da lei, sem ação judicial, quando não há conflito que impeça o rito.
O que é usucapião extrajudicial?
Usucapião extrajudicial é o pedido feito no Cartório de Registro de Imóveis para reconhecer a propriedade de quem tem posse qualificada pelo tempo da lei, sem ação judicial, quando não há conflito que impeça o rito.
O procedimento está no art. 216-A da Lei 6.015/1973, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015. Ele não cria um tipo novo de usucapião. Usa as mesmas modalidades do Código Civil e da Constituição e troca a porta: em vez do juiz, o oficial do Registro de Imóveis da circunscrição do bem analisa o pedido.
A via do cartório não é atalho para qualquer irregularidade. Contrato quitado sem escritura é adjudicação compulsória. Área que não bate com a matrícula pode ser retificação. Usucapião parte da posse, e é a posse que precisa ser provada.
Fonte: a Lei 6.015/1973, no art. 216-A, admite o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião no Registro de Imóveis, com o interessado representado por advogado.
Exemplo: família que mora há dezesseis anos na casa, paga IPTU em nome próprio e nunca foi contestada, com a matrícula em nome de um antigo dono. O fato é posse qualificada, não contrato quitado.
Quem pode pedir?
Pode pedir quem exerce posse com ânimo de dono pelo tempo da modalidade, sozinho ou somando a posse de quem veio antes, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas.
Não cabe para quem ocupa por tolerância, comodato, locação ou vínculo de emprego, porque aí falta o ânimo de dono. Também não cabe em imóvel público, que a Constituição exclui da usucapião, nem quando já existe disputa aberta sobre a posse.
| Critério | O que verificar | O que a leitura faz |
|---|---|---|
| Natureza da posse | Se é com ânimo de dono ou por tolerância, aluguel ou empréstimo | Afasta o pedido que não é posse ad usucapionem |
| Tempo e modalidade | Anos de posse, área, uso para moradia e justo título | Define a modalidade e o tempo exigido |
| Matrícula | Se existe, em nome de quem e com quais ônus | Indica quem precisa ser notificado |
| Confrontantes | Quem são os vizinhos de divisa e se há atrito | Antecipa impugnação que leva ao juiz |
| Prova documental | IPTU, contas, contratos, fotos e benfeitorias ao longo dos anos | Mostra se o dossiê sustenta a ata notarial |
| Situação do imóvel | Se é público, rural, urbano ou unidade em condomínio | Confirma se a via extrajudicial é possível |
Quais os requisitos da usucapião extrajudicial?
- Posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono, sem oposição durante todo o período.
- Tempo da modalidade: 15 anos na extraordinária (10 com moradia ou obras produtivas), 10 na ordinária com justo título e boa-fé (5 em hipótese específica), 5 na especial urbana até 250 m² ou na rural até 50 hectares, e 2 na familiar do art. 1.240-A.
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de quem o antecedeu.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica.
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
- Requerimento assinado por advogado, com procuração, no Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
Quais os documentos?
- Documentos pessoais do requerente e do cônjuge, quando houver.
- Matrícula ou transcrição atualizada, se o imóvel for registrado, ou certidão negativa de registro.
- Justo título, quando houver: contrato, recibo, cessão ou promessa.
- IPTU, contas de água e luz, fotos, notas de obra e declarações de vizinhos ao longo dos anos.
- Planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica do profissional.
- Certidões dos distribuidores cíveis e, quando o oficial pedir, de outras esferas.
Usucapião extrajudicial passo a passo
- 1Analise a posse e a modalidade
Leitura da matrícula, do tempo, do uso e da prova. Se a posse é por tolerância ou já há disputa, o cartório não é a porta e o trabalho para aqui.
- 2Reúna a prova da posse
IPTU, contas, contratos, fotos e benfeitorias organizados por ano. O que convence o tabelião e o oficial é a continuidade, não um documento isolado.
- 3Lavre a ata notarial
No Tabelionato de Notas, o tabelião registra o que constatou e o que os documentos mostram sobre o tempo e a forma da posse. A ata integra o pedido, não o decide.
- 4Faça planta e memorial
Profissional habilitado mede a área, identifica confrontantes e assina com responsabilidade técnica. Área que não fecha vira exigência do oficial.
- 5Protocole no Registro de Imóveis
O advogado apresenta o requerimento no ofício da circunscrição. O oficial notifica titulares e confrontantes que não assinaram a planta e dá ciência aos entes públicos.
- 6Acompanhe edital e prazos
O oficial publica edital para terceiros. Notificados têm prazo para se manifestar. Exigências são respondidas no protocolo, sem abandonar o pedido.
- 7Registre ou mude de via
Sem impugnação e com o dossiê em ordem, o oficial registra a aquisição na matrícula. Com impugnação fundamentada, os autos seguem ao juiz e o pedido é adaptado à via judicial.
O que acontece no cartório
- Sem oposição e dossiê completoRegistro na matrícula
- Exigência do oficialResposta no protocolo
- Impugnação fundamentadaUsucapião judicial
Aqui o tema são os requisitos da usucapião extrajudicial, também buscados como usucapião extrajudicial requisitos, requisitos para usucapião extrajudicial e usucapião extrajudicial passo a passo. Se quiser que o escritório leia a sua posse, veja a assessoria para usucapião extrajudicial.
Os documentos para usucapião extrajudicial mudam conforme a modalidade e o imóvel. A lista acima é o ponto de partida. O que falta no seu caso aparece na leitura da matrícula e das provas, antes da ata notarial.
Quando há briga sobre a posse, herdeiro em disputa ou confrontante que não aceita a divisa, a via é a usucapião judicial. A comparação entre as duas portas está em usucapião judicial ou extrajudicial.
Se quiser conferir os requisitos antes do protocolo, a assessoria para usucapião extrajudicial recebe matrícula, fotos e comprovantes. Contrato quitado sem escritura segue outro caminho, a adjudicação compulsória.
Quanto tempo demora?
Não há prazo único para a usucapião extrajudicial. O tempo depende da documentação, da quantidade de pessoas a notificar, das exigências do oficial e da resposta dos entes públicos. Os prazos da lei, como os quinze dias para manifestação dos notificados e do edital, são só uma parte do percurso.
Dossiê incompleto gera exigência atrás de exigência. Impugnação pode encerrar a via do cartório. Não existe controle sobre a pauta do Registro de Imóveis, e “usucapião em 30 dias” não tem lastro neste procedimento.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do dossiê, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Ata notarial | Emolumento do tabelionato, conforme a tabela do estado e a complexidade do ato |
| Planta e memorial | Honorário do profissional habilitado, maior quando a área tem divisas controversas |
| Registro de Imóveis | Emolumentos do pedido, das notificações, do edital e do registro final |
| Certidões | Pessoais, do imóvel e as que o oficial exigir no curso do pedido |
| Número de notificados | Titulares, herdeiros e confrontantes não localizados aumentam atos e prazo |
Perguntas frequentes
Quais são os requisitos da usucapião extrajudicial?
Posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono, pelo tempo da modalidade aplicável. Ata notarial lavrada por tabelião. Planta e memorial com responsabilidade técnica. Certidões dos distribuidores. Requerimento feito por advogado no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Faltando qualquer um, o oficial formula exigência.
Quantos anos de posse são necessários?
Depende da modalidade. A extraordinária pede 15 anos, ou 10 se houver moradia ou obras produtivas. A ordinária pede 10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 em hipótese específica. A especial urbana e a rural pedem 5 anos, com limite de área. A familiar pede 2 anos. Só os fatos do imóvel dizem qual se aplica.
Usucapião extrajudicial passo a passo: qual é a ordem?
Análise da posse e da modalidade, reunião das provas, ata notarial, planta e memorial, protocolo no Registro de Imóveis, notificações e edital, resposta às exigências e registro. Com impugnação fundamentada, o oficial remete o caso ao juiz.
Dá para fazer usucapião extrajudicial sem advogado?
Não. O art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige que o requerente esteja representado por advogado. O papel não é só assinar: é escolher a modalidade, organizar a prova, coordenar ata e planta e responder ao oficial.
O vizinho precisa assinar a planta?
Os confrontantes e os titulares de direitos registrados devem assinar a planta ou ser notificados pelo oficial. Quem é notificado e não responde no prazo tem o silêncio interpretado como concordância. Quem impugna com fundamento leva o caso para a via judicial.
O que é a ata notarial na usucapião?
É o ato do tabelião que atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, com base no que constatou e nos documentos apresentados. Integra o pedido, mas não substitui planta, certidões nem a análise do oficial do Registro de Imóveis.
Posso somar a posse de quem morava antes de mim?
Pode, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas e haja um vínculo entre elas, como compra, cessão ou herança. A soma precisa estar provada no dossiê e na ata notarial. Intervalo sem posse quebra a contagem.
Imóvel sem matrícula pode ser usucapido no cartório?
Pode, em regra. Nesse caso o oficial abre matrícula a partir da planta e do memorial, depois do deferimento. A ausência de registro pede atenção redobrada à descrição da área e à notificação dos confrontantes.
E se alguém impugnar o pedido?
O oficial tenta a conciliação quando cabe. Se a impugnação for fundamentada e não houver acordo, os autos seguem ao juízo competente e o requerente adapta o pedido à usucapião judicial. A rejeição no cartório não impede o ajuizamento da ação.
Usucapião resolve qualquer imóvel irregular?
Não. Usucapião parte da posse qualificada. Contrato quitado sem escritura é adjudicação compulsória. Área divergente pode ser retificação. Cadeia quebrada pode ser regularização registral. Pedir usucapião no caso errado gasta emolumento e tempo.
Conclusão
Os requisitos da usucapião extrajudicial são posse qualificada, tempo da modalidade, ata notarial, planta com responsabilidade técnica e advogado em todas as etapas. Faltando um bloco, o oficial devolve. Havendo conflito, a porta passa a ser a Justiça.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. O pedido corre no Registro de Imóveis da circunscrição do bem, e a ata notarial é lavrada por tabelião do município onde o imóvel está.Página da autora