Ordem de despejo: quando pode acontecer e como funciona
Ordem de despejo é o comando do juiz, expedido em mandado, para que o inquilino desocupe o imóvel. Ela só existe dentro de uma ação de despejo, depois de uma liminar ou de uma sentença.
O que é ordem de despejo?
Ordem de despejo é o comando do juiz, expedido em mandado, para que o inquilino desocupe o imóvel. Ela só existe dentro de uma ação de despejo, depois de uma liminar ou de uma sentença.
A ação de despejo é o processo. A ordem de despejo é o mandado que o juiz expede para a desocupação, com prazo. Se o inquilino não sai no prazo, o despejo é cumprido de forma coercitiva por oficial de justiça, com força policial se necessário.
Ordem de despejo extrajudicial, no sentido de o locador mandar o inquilino sair por conta própria, não existe na Lei do Inquilinato. A notificação do locador serve para constituir prova, marcar prazo ou denunciar o contrato. Ela não autoriza tirar ninguém do imóvel.
Fonte: a Lei 8.245/1991, no art. 5º, diz que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Exemplo: inquilino com três aluguéis em atraso e locador que troca a fechadura num sábado. O fato não é despejo: é retomada ilegal, com risco criminal e de indenização para quem fez.
Quando a ordem de despejo pode acontecer?
A ordem pode vir por falta de pagamento de aluguel e encargos, por infração legal ou contratual, por fim do prazo nas locações em que a lei admite a retomada, por mútuo acordo descumprido e por reparos urgentes exigidos pelo poder público.
Não acontece sem processo, sem citação do inquilino e sem decisão judicial. Atraso isolado não gera ordem automática: o locador precisa ajuizar a ação, e o inquilino tem prazo para responder ou pagar.
| Critério | O que verificar | O que a leitura faz |
|---|---|---|
| Causa | Falta de pagamento, infração, fim de prazo ou outra hipótese da lei | Define o pedido e a prova |
| Contrato | Tipo de locação, prazo, valor e cláusulas de multa | Mostra se a retomada é possível agora |
| Garantia | Fiador, caução, seguro-fiança ou nenhuma | Indica se cabe liminar de desocupação |
| Débito | Aluguéis, condomínio, IPTU e encargos em atraso | Calcula o valor para purgar a mora ou cobrar |
| Notificações | O que foi enviado, quando e com prova de recebimento | Sustenta a ação ou a defesa |
| Histórico | Se o inquilino já purgou a mora nos últimos 24 meses | Diz se o pagamento ainda evita o despejo |
Quais os requisitos?
- Contrato de locação, escrito ou provado de outra forma, e a causa legal da retomada.
- No despejo por falta de pagamento, o cálculo discriminado do débito.
- Na denúncia do contrato, a notificação com o prazo que a lei exige.
- Para a liminar sem garantia, a caução de três meses de aluguel.
- Petição assinada por advogado e citação do inquilino.
Quais os documentos?
- Contrato de locação e aditivos.
- Comprovantes de pagamento e planilha do débito.
- Notificações enviadas e prova de recebimento.
- Documentos da garantia: fiador, apólice de seguro-fiança ou recibo de caução.
- Vistoria de entrada e fotos do imóvel.
- Para o inquilino: mandado, citação e comprovantes do que já pagou.
Ordem de despejo: como funciona
- 1Identifique a causa
Falta de pagamento, infração ou fim de prazo. Cada causa tem prova e prazo próprios na Lei do Inquilinato.
- 2Notifique e documente
Notificação clara, com prazo e prova de recebimento. Mensagem ambígua ajuda pouco se o conflito endurecer.
- 3Ajuíze a ação de despejo
O advogado apresenta o pedido, que pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis. Sem garantia no contrato, pede-se a liminar com caução.
- 4Citação e resposta
O inquilino é citado. No despejo por falta de pagamento, pode purgar a mora em quinze dias ou contestar.
- 5Sentença e mandado
Procedente o pedido, o juiz expede o mandado de despejo com prazo para desocupação voluntária, de trinta ou quinze dias conforme o caso.
- 6Desocupação coercitiva
Vencido o prazo sem saída, o oficial de justiça cumpre o despejo, com força policial se necessário. Segue a vistoria de saída.
Como a ordem chega
- Contrato sem garantiaLiminar de desocupação
- Inquilino paga em quinze diasDespejo evitado
- Sentença procedenteMandado de despejo
Aqui o tema é a ordem de despejo, também buscada como ordem de despejo como funciona, recebi ordem de despejo o que fazer e ordem de despejo extrajudicial. Se você é locador ou inquilino e precisa de leitura do caso, veja a assessoria para ação de despejo.
O despejo por falta de pagamento é a causa mais frequente. A ação de despejo por falta de pagamento de aluguel pode ser cumulada com a cobrança dos valores atrasados, e o inquilino pode evitar a rescisão pagando tudo, com encargos, custas e honorários, em quinze dias da citação.
Recebi ordem de despejo: o que fazer? Leia o mandado e o prazo, separe contrato e comprovantes e procure orientação antes do prazo acabar. Ignorar o mandado não suspende a desocupação. Acordo com o locador precisa ser escrito e levado ao processo.
Antes de ajuizar ou de responder, a assessoria para ação de despejo lê contrato, garantias e notificações. O valor da causa na ação de despejo, em regra, corresponde a doze meses de aluguel.
Quanto tempo demora?
Não há prazo único. A lei fixa alguns marcos: quinze dias para purgar a mora, quinze dias na liminar, trinta ou quinze dias para a desocupação voluntária depois da sentença. O restante depende da citação, da pauta da vara, da contestação e de recursos.
Inquilino que não é encontrado atrasa a citação. Contestação com discussão de valores leva à instrução. Recurso contra a sentença de despejo, em regra, não impede a execução, mas pode exigir caução do locador. Prazo prometido antes de ver o contrato é estimativa sem base.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do caso, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Valor da causa | Em regra, doze meses de aluguel, base para as custas do tribunal |
| Custas judiciais | Conforme a tabela do tribunal do estado |
| Caução | Três aluguéis para a liminar; caução maior para executar a sentença com recurso pendente |
| Cobrança cumulada | Pedido de aluguéis e encargos atrasados junto com o despejo |
| Diligências | Oficial de justiça, arrombamento e mudança, quando a desocupação é coercitiva |
Perguntas frequentes
O que é ordem de despejo?
É o mandado expedido pelo juiz, em ação de despejo, determinando que o inquilino desocupe o imóvel no prazo fixado. Pode vir de uma liminar, nos casos que a lei permite, ou da sentença. Sem essa ordem, o locador não pode retirar o inquilino.
Ordem de despejo: como funciona?
O locador ajuíza a ação, o inquilino é citado e pode pagar, no despejo por falta de pagamento, ou contestar. Procedente o pedido, o juiz expede o mandado com prazo para saída voluntária. Vencido o prazo, o despejo é cumprido por oficial de justiça.
Recebi ordem de despejo, o que fazer?
Leia o mandado e anote o prazo. Separe o contrato, os comprovantes de pagamento e a citação. Procure orientação antes do prazo terminar. Ignorar a ordem não suspende a desocupação, e acordo com o locador precisa ser escrito e informado no processo.
Existe ordem de despejo extrajudicial?
Não no sentido de o locador desocupar por conta própria. A Lei do Inquilinato diz que a retomada é feita por ação de despejo. A notificação do locador organiza a prova e marca prazo, mas não autoriza a retirada do inquilino.
Quantos meses de atraso permitem o despejo?
A lei não fixa número mínimo de meses. O atraso de aluguel ou encargos já é causa de despejo por falta de pagamento. Na prática, o locador avalia notificação, acordo e garantia antes de ajuizar.
O inquilino pode evitar o despejo pagando?
Pode, no despejo por falta de pagamento, se pagar em quinze dias da citação o débito atualizado, com multas, juros, custas e honorários. Essa faculdade não vale se ele já a usou nos 24 meses anteriores à ação.
Quando cabe liminar de despejo?
Nas hipóteses do art. 59 da Lei do Inquilinato, entre elas a falta de pagamento em contrato sem garantia. O juiz pode determinar a desocupação em quinze dias, antes de ouvir o inquilino, mediante caução de três meses de aluguel.
Qual o prazo para sair depois da sentença?
Em regra, trinta dias para a desocupação voluntária. O prazo é de quinze dias em casos que a lei indica, como o despejo fundado em falta de pagamento ou quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença.
O locador pode trocar a fechadura ou cortar a água?
Não. Retomar o imóvel sem ordem judicial pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar indenização. O caminho da retomada é a ação de despejo.
Qual o valor da causa na ação de despejo?
Em regra, doze meses de aluguel, conforme o art. 58 da Lei do Inquilinato. Quando o despejo é cumulado com cobrança, o cálculo do débito também entra no pedido.
Conclusão
Ordem de despejo é ato do juiz, dentro de uma ação de despejo. Falta de pagamento, infração e fim de prazo são as causas mais comuns. O inquilino tem prazos para pagar ou se defender. O locador que retoma por conta própria assume o risco.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. A ação de despejo corre, em regra, no foro do lugar do imóvel, salvo foro de eleição no contrato.Página da autora