Extinção de condomínio e reintegração de posse: quando buscar advogado

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Extinção de condomínio é a ação em que um coproprietário pede o fim da copropriedade de um imóvel, com divisão ou venda do bem. Reintegração de posse é a ação de quem perdeu a posse por esbulho e pede para ser restituído no imóvel.

O que é extinção de condomínio e o que é reintegração de posse?

Extinção de condomínio é a ação em que um coproprietário pede o fim da copropriedade de um imóvel, com divisão ou venda do bem. Reintegração de posse é a ação de quem perdeu a posse por esbulho e pede para ser restituído no imóvel.

As duas ações costumam aparecer juntas porque nascem de conflitos parecidos: família que herdou um imóvel e não se entende, ex-companheiro que ficou na casa, parente que ocupou o terreno com permissão e depois se recusou a sair. Mas uma trata da propriedade comum e a outra, da posse perdida. Escolher a ação errada custa tempo e prova.

Na extinção de condomínio, o foco é encerrar a copropriedade: dividir, se o imóvel permitir, ou vender e repartir o valor. Na reintegração de posse, o foco é o fato da ocupação: quem estava no imóvel, quando e como perdeu a posse. Trocar a fechadura ou retirar alguém à força, fora dos limites da lei, cria um problema novo.

Fonte: o Código Civil garante ao condômino o direito de exigir a divisão no art. 1.320 e prevê a venda do bem indivisível no art. 1.322. O Código de Processo Civil regula a reintegração de posse nos arts. 560 a 566 e a alienação judicial no art. 730.

Exemplo: dois irmãos donos de um apartamento, cada um com metade, em que um mora sozinho e recusa vender. O fato é extinção de condomínio, não reintegração, porque o irmão que mora também é possuidor.

Quando cabe cada ação?

A extinção de condomínio cabe a coproprietários com partilha registrada, ex-casais com imóvel em comum após a divisão dos bens e sócios ou amigos que compraram juntos. A reintegração de posse cabe a quem tinha a posse e a perdeu por invasão, ocupação sem permissão ou recusa em devolver após o fim de um empréstimo gratuito, o comodato, depois de notificado.

Não é reintegração quando o ocupante é inquilino: com locação, a ação para retomar o imóvel é o despejo, tratado em ação de despejo. Também não é, em regra, reintegração entre coproprietários que usam o mesmo imóvel, porque cada um pode exercer a posse sem excluir a dos outros.

Não é extinção de condomínio enquanto a herança não foi partilhada: antes, o caminho é o inventário. E conflito de prédio, como assembleia, cota condominial e área comum, é outro tema, tratado em conflitos de condomínio.

Quais os requisitos?

• Na extinção: condomínio constituído, com matrícula ou título em nome dos coproprietários e a fração de cada um.
• Na extinção: tentativa de acordo, como oferta de compra das frações ou venda conjunta, antes do processo.
• Na reintegração: prova da posse que o autor exercia e do esbulho praticado pelo réu.
• Na reintegração: data do esbulho, que define o rito especial com liminar ou o procedimento comum.
• Em ocupação que começou com permissão, notificação para desocupar, que marca o início do esbulho.
• Avaliação do imóvel, quando a venda judicial ou a indenização pelo uso entram no pedido.

Quais os documentos e provas?

• Matrícula atualizada do imóvel.
• Formal de partilha, escritura ou sentença que criou a copropriedade.
• Contas de IPTU, energia, água e condomínio em nome de quem exercia a posse.
• Fotos, vídeos e boletim de ocorrência da ocupação, com data.
• Notificação extrajudicial para desocupar ou para negociar as frações.
• Nomes e contatos de testemunhas, como vizinhos e porteiros.
• Laudo ou parecer de avaliação do imóvel, quando houver.

Como funciona a extinção de condomínio e a reintegração de posse?

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   Identifique o conflito

   Copropriedade que ninguém quer manter é extinção de condomínio. Posse perdida para ocupante é reintegração. Inquilino é despejo.

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   Preserve a prova e a data

   Na posse, a data do esbulho define a liminar. Fotografe, registre a ocorrência e junte contas e testemunhas antes que o fato se consolide.

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   Notifique antes de agir

   Ocupante que entrou com permissão precisa ser notificado para sair. Coproprietário deve receber proposta de compra ou venda conjunta.

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   Proponha a ação adequada

   Reintegração com pedido de liminar, se dentro de ano e dia. Extinção de condomínio com pedido de divisão ou venda do bem indivisível.

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   Negocie durante o processo

   Muitos conflitos terminam com um condômino comprando a parte do outro ou com venda conjunta a preço de mercado, melhor que o leilão.

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   Cumpra a decisão

   Mandado de reintegração cumprido por oficial de justiça, ou venda judicial com preferência dos condôminos e repartição do valor.

Aqui o tema é extinção de condomínio e reintegração de posse, também buscados como ação de extinção de condomínio, venda judicial de imóvel em comum e ação de reintegração de posse. Para conflitos de copropriedade e ocupação, veja a assessoria em direito condominial.

Quando o imóvel ainda está no nome de quem faleceu, a extinção de condomínio só vem depois da partilha, explicada em como começar o inventário de imóvel. O herdeiro que pensa em vender sozinho encontra os limites em venda de imóvel por apenas um herdeiro.

Se o conflito é com o condomínio do prédio, como assembleia, rateio ou uso de área comum, os caminhos estão em conflitos de condomínio e em convenção de condomínio.

A assessoria em direito condominial avalia se o caso é de extinção, reintegração ou outra medida antes de propor qualquer ação. Se a posse longa é o eixo e não há dono ativo, a usucapião judicial pode ser o caminho.

Quanto tempo demora?

O tempo da reintegração depende da prova e do pedido de liminar. Com esbulho recente e petição bem instruída, o juiz pode decidir a liminar no início do processo, sem ouvir o réu, ou marcar audiência de justificação. Depois disso, o processo segue o procedimento comum.

A extinção de condomínio tende a ser mais longa quando há avaliação do imóvel, discussão sobre benfeitorias ou uso exclusivo e leilão. Acordo entre os condôminos encurta o caminho.

Quanto custa?

Não há faixa de honorários nesta página. O valor sai do conflito e da prova, na página de serviço, e a Tabela de Honorários da OAB-BA serve como referência mínima. O que muda o custo:

Perguntas frequentes

Conclusão

Extinção de condomínio resolve a copropriedade que ninguém quer manter. Reintegração de posse resolve a posse perdida para um ocupante. Identificar a ação certa e preservar a prova desde o primeiro dia é o que evita perder tempo e direito.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Ações sobre imóveis em Salvador correm no foro da situação do bem, no TJBA.Página da autora