Contrato de compra e venda de imóvel: cláusulas e cuidados

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Contrato de compra e venda de imóvel é o acordo em que o vendedor se obriga a transferir o imóvel e o comprador a pagar o preço. Ele cria a obrigação. A propriedade só passa com a escritura, quando exigida, e o registro na matrícula.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

Contrato de compra e venda de imóvel é o acordo em que o vendedor se obriga a transferir o imóvel e o comprador a pagar o preço. Ele cria a obrigação. A propriedade só passa com a escritura, quando exigida, e o registro na matrícula.

O Código Civil define a compra e venda como o contrato em que um se obriga a transferir o domínio de uma coisa e o outro a pagar o preço. Na prática imobiliária, ele aparece em duas formas: a promessa, ou compromisso, que antecede a escritura, e a escritura definitiva, lavrada em tabelionato.

Contratos imobiliários de compra e venda não são peça de gaveta. Cada cláusula distribui um risco: quem paga o IPTU atrasado, quem perde o sinal, o que acontece se a certidão sair positiva, quando o comprador recebe as chaves. Minuta genérica deixa esses riscos sem dono.

Fonte: o Código Civil, no art. 108, exige escritura pública para negócios que transfiram imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, e no art. 1.245 transfere a propriedade pelo registro.

Exemplo: promessa assinada com sinal de 10%, sem cláusula sobre certidões, e matrícula com penhora descoberta depois. O fato é contrato sem condição, não azar.

Quem pode assinar?

Assinam o proprietário que consta na matrícula, com o cônjuge quando exigido, e o comprador. Empresa assina por quem tem poderes no contrato social. Procurador assina com procuração específica e atual.

Não deve assinar como vendedor o herdeiro antes da partilha, sozinho, nem quem tem só contrato de gaveta sem cadeia registrada. Venda de pais para um filho precisa do consentimento dos outros filhos e do cônjuge, sob pena de anulação.

Quais cláusulas não podem faltar?

• Qualificação completa das partes e descrição do imóvel igual à da matrícula.
• Preço, forma de pagamento e o evento que libera cada parcela.
• Natureza das arras: confirmatórias, que garantem o negócio, ou penitenciais, que admitem arrependimento.
• Condição suspensiva ligada a certidões, baixa de ônus ou aprovação de financiamento.
• Responsabilidade por IPTU, condomínio, despesas de escritura, ITBI e registro.
• Data da posse, prazo da escritura, multa e hipóteses de rescisão.

Quais os documentos?

• Matrícula atualizada do imóvel.
• Documentos pessoais e certidão de casamento das partes.
• Certidões pessoais do vendedor e certidão de débitos de IPTU.
• Declaração de quitação do condomínio, se houver.
• Contrato social e ata de eleição, quando uma das partes é empresa.
• Procuração pública atualizada, quando alguém assina por outro.

Como funciona, do contrato ao registro?

1. 1
   Investigue antes de escrever

   Matrícula, certidões e débitos definem o que o contrato precisa prever. Minuta escrita antes da investigação protege pouco.

2. 2
   Negocie as condições

   Preço, sinal, prazos e quem paga cada despesa. O que não for dito no contrato vira discussão depois.

3. 3
   Redija ou revise a minuta

   Cada pagamento ligado a um evento objetivo, com condição, multa e saída se a operação se mostrar inviável.

4. 4
   Assine e pague o sinal

   Com o contrato assinado, o sinal passa a ter a natureza escrita nas arras. Pagar antes de assinar deixa o dinheiro sem regra.

5. 5
   Recolha o ITBI e lavre a escritura

   O imposto municipal é pago antes da escritura pública, no tabelionato escolhido pelas partes.

6. 6
   Registre na matrícula

   A escritura vai ao Registro de Imóveis da circunscrição. Só depois do registro o comprador é dono perante todos.

Aqui o tema é o contrato de compra e venda de imóvel, também buscado como contratos imobiliários de compra e venda e compra e venda de imóvel contrato. Se quiser que o escritório redija ou revise a sua minuta, veja a assessoria em contratos imobiliários.

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel encontrado na internet pode servir de rascunho. Ele não conhece a matrícula, o vendedor nem a forma de pagamento do seu negócio. A diferença entre modelo e contrato está nas condições e nas consequências.

Contrato de compra e venda de imóvel sem escritura organiza a obrigação de outorgar o título, mas não coloca o comprador como dono no registro. Se o preço foi pago e a escritura não sai, o tema passa a ser adjudicação compulsória. Os riscos do papel informal estão em contrato de gaveta.

Antes de assinar, a assessoria em contratos imobiliários cruza a minuta com a matrícula. Se o imóvel ainda não foi investigado, a due diligence imobiliária vem primeiro.

Quanto tempo demora?

Não há prazo único entre o contrato e o registro. Depende da forma de pagamento, das certidões, do financiamento bancário quando houver, do agendamento no tabelionato e das exigências do Registro de Imóveis.

Financiamento acrescenta a análise do banco. Imóvel com pendência de averbação ou vendedor com certidão positiva pede saneamento antes. O prazo da escritura escrito no contrato precisa considerar essas etapas, e não um número otimista.

Quanto custa?

Não há faixa de honorários nesta página. O número sai da operação, na página de serviço. O que muda o custo total da compra:

Perguntas frequentes

Conclusão

O contrato de compra e venda de imóvel é o mapa da operação. Ele precisa conversar com a matrícula, amarrar cada pagamento a um evento e dizer o que acontece se algo falhar. Sem escritura e registro, ainda não há propriedade.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato, mas o registro corre no ofício da circunscrição do imóvel.Página da autora