Vícios construtivos em imóvel novo: prazos, direitos e armadilhas

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Vícios construtivos são defeitos de execução, material ou projeto que tornam o imóvel novo impróprio ao uso, diminuem seu valor ou fogem do memorial descritivo, como infiltração, fissura, instalação irregular e acabamento diferente do vendido.

Vistoria de vícios construtivos em apartamento novo

O que são vícios construtivos?

Nem todo problema em imóvel novo é vício construtivo. Desgaste por uso, falta de manutenção ou reforma feita pelo morador ficam de fora. O vício é o defeito que já nasce com a obra: impermeabilização mal feita, tubulação subdimensionada, revestimento que descola, piso fora de nível, esquadria que não veda, metragem menor que a vendida.

As armadilhas das construtoras costumam aparecer em dois momentos. No contrato, com memorial descritivo vago, prazo de garantia menor que o legal e cláusula que limita a responsabilidade. Na entrega, com vistoria apressada e termo de recebimento que diz que o imóvel foi aceito sem ressalvas. O que foi prometido no estande e no folheto também vincula a construtora.

Fonte: o Código de Defesa do Consumidor, no art. 18, obriga o fornecedor a sanar o vício em até 30 dias; no art. 26, fixa 90 dias para reclamar de vício em bem durável, com início na entrega ou, se oculto, quando o defeito aparece; no art. 51, inciso I, declara nula a cláusula que exonera ou atenua a responsabilidade por vícios.

Exemplo: apartamento entregue em janeiro, com mancha de umidade que surge em agosto, depois das chuvas. O vício é oculto, e o prazo de 90 dias conta de agosto, não de janeiro.

Quem pode reclamar de defeitos em imóvel novo?

Pode reclamar quem comprou imóvel novo de construtora ou incorporadora, na planta ou pronto, e encontrou defeitos na unidade. O condomínio, representado pelo síndico, reclama dos vícios nas áreas comuns, como fachada, cobertura, garagem e elevadores.

Não é vício construtivo o dano causado por reforma do próprio morador, uso fora do manual do proprietário ou falta de manutenção periódica. Compra de imóvel usado entre particulares segue o Código Civil, com prazos próprios. Se o problema é a obra que não termina, veja atraso na entrega de imóvel na planta.

Tipos de defeito em imóvel novo e o prazo que se aplica
Tipo de defeito	Exemplos	Prazo e base legal
Vício aparente	Azulejo trincado, porta desalinhada, pintura falha	90 dias da entrega, CDC art. 26
Vício oculto	Infiltração que surge nas chuvas, vazamento embutido	90 dias de quando aparece, CDC art. 26, § 3º
Solidez e segurança	Fissura estrutural, recalque de fundação	Garantia de 5 anos, ação em 180 dias do aparecimento, CC art. 618
Dano causado pelo defeito	Móveis perdidos por vazamento, acidente	5 anos do conhecimento do dano, CDC art. 27
Diferença do memorial	Acabamento inferior, área menor, item de lazer ausente	Oferta vincula, CDC arts. 30 e 35
Área comum	Fachada, cobertura, garagem	Reclamação pelo condomínio

Quais os prazos para reclamar dos vícios construtivos?

Reclamar do vício aparente em até 90 dias da entrega efetiva das chaves.
Reclamar do vício oculto em até 90 dias contados do momento em que o defeito aparece.
Fazer a reclamação por escrito e guardar o comprovante, porque ela suspende o prazo até a resposta negativa.
Dar à construtora a chance de reparar em até 30 dias antes de exigir abatimento, restituição ou troca.
Em defeito de solidez ou segurança, propor a ação em até 180 dias do aparecimento, dentro da garantia de cinco anos.
Separar o que é defeito de obra do que é falta de manutenção prevista no manual.

Quais provas reunir?

Contrato, memorial descritivo e material publicitário do empreendimento.
Termo de vistoria e de recebimento das chaves, com a data.
Manual do proprietário entregue pela construtora.
Fotos e vídeos datados de cada defeito.
Protocolos, e-mails e respostas da assistência técnica.
Laudo de engenheiro ou arquiteto, quando o defeito é técnico.
Comprovantes de gastos com reparos emergenciais ou danos a móveis.

Como reclamar da construtora?

1
Faça a vistoria de entrega com calma
Percorra a unidade com o memorial em mãos. Anote no termo cada item fora do padrão. Termo sem ressalva enfraquece a reclamação dos vícios aparentes.
2
Registre o defeito assim que aparecer
Foto, vídeo e data. Em vício oculto, o prazo de 90 dias começa quando o defeito se mostra, então o registro imediato fixa esse marco.
3
Reclame por escrito
Protocolo na assistência técnica, e-mail ou notificação. A reclamação comprovada suspende o prazo até a resposta negativa da construtora.
4
Acompanhe o prazo de reparo
A construtora tem 30 dias para sanar. Visitas técnicas e reparos parciais devem ser anotados.
5
Peça laudo quando o defeito é técnico
Infiltração recorrente, fissura ou problema elétrico pedem avaliação de engenheiro, que aponta causa e extensão.
6
Negocie ou vá à Justiça
Sem reparo, o comprador escolhe entre abatimento, restituição ou substituição. Recusa leva à ação, em geral com perícia.

Qual caminho

Defeito visível na vistoriaRessalva no termo de entrega
Defeito surgiu depoisReclamação escrita em 90 dias
Risco estruturalLaudo e ação dentro de 180 dias

Aqui o tema é vícios construtivos, também buscado como defeitos em imóvel novo, vício oculto em apartamento novo e problemas de construção. Se a construtora não resolve, veja a assessoria em distrato e imóvel na planta, que também cuida de conflitos na entrega.

Defeito na entrega muitas vezes chega junto com atraso de obra. Quando os dois acontecem, cada pedido tem fundamento próprio. O atraso está em atraso na entrega de imóvel na planta, e o valor da indenização em indenização por atraso na entrega.

Vícios nas áreas comuns, como fachada e cobertura, são reclamados pelo condomínio, com aprovação em assembleia. O caminho está em direito condominial.

Antes de assinar o termo de entrega ou um acordo com a construtora, a assessoria em distrato e imóvel na planta confere renúncias e prazos. Quem ainda vai comprar pode prevenir as armadilhas com a revisão em contratos imobiliários.

Quanto tempo leva?

A construtora tem 30 dias para sanar o vício depois da reclamação. Muitos casos se resolvem nessa fase, com assistência técnica e acompanhamento escrito. Quando o reparo não resolve ou o defeito volta, o comprador passa às alternativas do CDC.

Se o caso vai à Justiça, a perícia de engenharia costuma ser a etapa mais longa, porque depende de agenda do perito, acesso à unidade e resposta das partes. Não existe prazo fechado para um processo com perícia.

Quanto custa?

Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do caso, na página de serviço. O que muda o custo:

Variáveis que alteram o custo de um caso de vício construtivo
Variável	Efeito
Natureza do defeito	Acabamento pede menos prova que problema estrutural
Laudo técnico	Honorários do engenheiro ou arquiteto, conforme a complexidade
Unidade ou área comum	Área comum envolve o condomínio e a assembleia
Reparo ou indenização	Pedir conserto é diferente de pedir abatimento ou danos
Perícia judicial	Se o caso vai à Justiça, há custas e honorários do perito

Perguntas frequentes

Qual o prazo para reclamar de defeito em imóvel novo?

Para vício aparente, 90 dias da entrega das chaves. Para vício oculto, 90 dias a partir do momento em que o defeito aparece. Para problemas de solidez e segurança, a construtora responde por cinco anos, e a ação deve ser proposta em até 180 dias do aparecimento.

A garantia do imóvel novo é de 5 anos?

A garantia de cinco anos do art. 618 do Código Civil trata da solidez e da segurança da obra, como estrutura e fundação. Outros defeitos seguem os prazos do CDC. O manual do proprietário pode trazer prazos por sistema, mas não pode reduzir os legais.

O que a construtora é obrigada a fazer?

Reparar o vício em até 30 dias depois da reclamação. Se não resolver, o comprador pode exigir abatimento proporcional do preço, restituição do valor pago ou substituição, conforme o art. 18 do CDC.

Assinei o termo de entrega sem ressalvas. Perdi o direito?

Não necessariamente. O termo sem ressalvas dificulta reclamar do que era visível, mas não apaga o direito sobre vícios ocultos. Cláusula que exonera a construtora por vícios é nula pelo CDC.

Infiltração em apartamento novo é vício construtivo?

Em regra, sim, quando decorre de falha de impermeabilização, esquadria ou tubulação. Se surge depois da entrega, é vício oculto, com prazo contado do aparecimento. Um laudo técnico ajuda a separar defeito de obra de falta de manutenção.

Quem reclama dos defeitos nas áreas comuns?

O condomínio, representado pelo síndico, depois de deliberação em assembleia. O morador pode comunicar o síndico e registrar o problema, mas a ação sobre fachada, cobertura ou garagem costuma ser coletiva.

Acabamento diferente do memorial é vício?

É descumprimento da oferta. O memorial descritivo e a publicidade suficientemente precisa vinculam a construtora. O comprador pode exigir o cumprimento, aceitar outro equivalente ou pedir a rescisão com restituição.

Preciso de laudo técnico para reclamar?

Para a reclamação inicial, fotos e protocolo bastam. Para defeitos técnicos, recorrentes ou estruturais, o laudo de engenheiro ou arquiteto dá força à negociação e costuma ser decisivo na Justiça.

Posso consertar por conta própria e cobrar depois?

Em emergências, como vazamento ativo, pode ser necessário agir. Antes, registre o defeito com fotos e comunique a construtora por escrito. Reparo feito sem prova do estado anterior dificulta a cobrança.

Conclusão

Vícios construtivos em imóvel novo têm prazos curtos no CDC e garantia longa para solidez e segurança no Código Civil. A proteção depende de três atos simples: ressalva no termo de entrega, reclamação escrita e prova técnica quando o defeito é sério.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, a umidade e as chuvas concentradas costumam revelar falhas de impermeabilização nos primeiros meses de uso.Página da autora