Assembleia de condomínio: convocação, votação e anulação
Assembleia de condomínio é a reunião dos condôminos que decide as questões do prédio: orçamento, contas, eleição do síndico, obras e mudanças na convenção. É o órgão máximo do condomínio, e suas deliberações obrigam todos, inclusive quem não compareceu.
O que é a assembleia de condomínio?
Assembleia de condomínio é a reunião dos condôminos que decide as questões do prédio: orçamento, contas, eleição do síndico, obras e mudanças na convenção. É o órgão máximo do condomínio, e suas deliberações obrigam todos, inclusive quem não compareceu.
O Código Civil trata da assembleia nos arts. 1.347 a 1.356. A ordinária acontece uma vez por ano, para aprovar o orçamento, as contribuições e a prestação de contas e, quando for o caso, eleger o síndico. A extraordinária é convocada sempre que um tema não pode esperar, como obra urgente, conflito ou destituição do síndico.
A convenção do condomínio completa a lei: define a forma e o prazo de convocação, os quóruns que a lei não fixa e as regras de procuração. Por isso, a pergunta “essa assembleia vale?” sempre passa pela leitura conjunta do Código Civil e da convenção do prédio.
Fonte: o Código Civil, no art. 1.354, diz que a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Exemplo: edital enviado só pelo grupo de mensagens, sem alcançar três proprietários que não participam dele, e aprovação de uma taxa extra. O fato é falha de convocação, e a deliberação fica exposta à anulação.
Quem convoca e quem vota?
Convoca o síndico. Se ele não convocar a ordinária ou a extraordinária, um quarto dos condôminos pode convocar. Votam os condôminos quites com as cotas, pessoalmente ou por procurador, na proporção das frações ideais, salvo regra diferente da convenção.
O inquilino não vota, em regra, nas assembleias que tratam de despesas extraordinárias ou da convenção, a menos que tenha procuração do proprietário ou que a convenção permita. O condômino inadimplente pode participar, mas perde o direito de votar enquanto não quitar.
| Deliberação | Quórum | Base |
|---|---|---|
| Regra geral, primeira convocação | Maioria dos votos dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais | Código Civil, art. 1.352 |
| Regra geral, segunda convocação | Maioria dos votos dos presentes | Código Civil, art. 1.353 |
| Alteração da convenção | Dois terços dos votos dos condôminos | Código Civil, art. 1.351 |
| Mudança de destinação do edifício ou da unidade | Dois terços dos votos dos condôminos | Código Civil, art. 1.351 |
| Obras voluptuárias | Dois terços dos condôminos | Código Civil, art. 1.341 |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | Código Civil, art. 1.341 |
Quais os requisitos de uma assembleia válida?
- Convocação de todos os condôminos, na forma e no prazo que a convenção prevê.
- Edital com pauta específica: o que não foi anunciado não pode ser deliberado.
- Quórum de instalação e de votação exigido pela lei ou pela convenção para cada tema.
- Voto apenas de quem está quite, pessoalmente ou por procuração válida.
- Ata fiel ao que foi discutido e votado, assinada conforme a convenção.
Quais os documentos?
- Convenção do condomínio e regimento interno.
- Edital de convocação e prova de envio a todos os condôminos.
- Lista de presença com as frações ideais.
- Procurações apresentadas na assembleia.
- Ata da reunião e atas anteriores sobre o mesmo tema.
- Relação de inadimplentes na data da assembleia.
Como funciona, da convocação à ata?
- 1Leia a convenção
Prazo e forma de convocação, quóruns, regras de procuração e se a assembleia virtual é permitida. A convenção completa a lei.
- 2Monte a pauta
Cada tema a ser votado aparece de forma clara. “Assuntos gerais” não serve para aprovar obra, taxa extra ou mudança de convenção.
- 3Convoque todos
Envio do edital a cada condômino, na forma prevista, com prova. Falha na convocação de um condômino pode contaminar a deliberação.
- 4Instale e confira o quórum
Lista de presença com frações ideais, conferência de procurações e verificação de quem está quite para votar.
- 5Delibere e registre
Votação de cada item com o quórum exigido. Quórum especial não atingido pode levar à sessão permanente, nos termos da lei.
- 6Redija e divulgue a ata
Ata fiel, assinada e enviada aos condôminos. Alteração de convenção precisa ser registrada no Registro de Imóveis.
O que invalida a deliberação
- Condômino não convocadoRisco de nulidade
- Tema fora da pautaDeliberação anulável
- Quórum não atingidoDeliberação sem validade
Aqui o tema é a assembleia de condomínio: convocação, votação e anulação. Se você é síndico ou condômino e precisa de leitura da convenção e das atas, veja a assessoria em direito condominial.
A procuração para assembleia de condomínio pode ser particular, salvo exigência diferente da convenção. Ela deve identificar o condômino, o procurador e, de preferência, a assembleia ou os temas. Algumas convenções limitam quantas procurações uma pessoa pode reunir.
Deliberação tomada sem convocação de todos, fora da pauta ou sem quórum pode ser anulada por ação judicial. Quem discorda deve registrar a oposição na ata e reunir edital, lista de presença e procurações. Esperar muito enfraquece o pedido.
Antes de uma assembleia com tema sensível, a assessoria em direito condominial revisa edital, quórum e redação da deliberação. Conflitos de posse ou de divisão entre coproprietários têm outro caminho, tratado em reintegração de posse e extinção de condomínio.
Quanto tempo demora?
A assembleia ordinária acontece uma vez por ano. O prazo entre o edital e a reunião segue a convenção, porque o Código Civil não fixa um número. Quórum especial difícil de reunir pode exigir sessão permanente, com continuação em outras datas dentro do limite da lei.
A ação para anular uma deliberação segue o tempo do Judiciário. Pedidos urgentes, como suspender uma obra aprovada de forma irregular, podem ser feitos no início do processo. O resultado depende da prova do vício.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do caso, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Tema da pauta | Mudança de convenção e obra de valor alto pedem revisão mais detalhada |
| Tamanho do condomínio | Mais unidades aumentam o trabalho de convocação e conferência de quórum |
| Registro | Alteração de convenção paga emolumento no Registro de Imóveis |
| Ação de anulação | Custas do tribunal e, se houver, perícia ou pedido urgente |
| Assessoria contínua | Acompanhamento de várias assembleias tem escopo diferente de um parecer único |
Perguntas frequentes
Quem pode convocar a assembleia de condomínio?
O síndico convoca a assembleia ordinária anual e as extraordinárias. Se ele não convocar, um quarto dos condôminos pode fazê-lo. A forma e o prazo da convocação seguem a convenção do condomínio.
Qual o quórum da assembleia de condomínio?
Em primeira convocação, a maioria dos votos dos presentes que representem ao menos metade das frações ideais. Em segunda, a maioria dos presentes. Temas específicos têm quórum próprio, como dois terços para alterar a convenção.
Inadimplente pode votar na assembleia?
Não. O Código Civil condiciona o direito de votar a estar quite com as contribuições. O condômino em atraso pode comparecer, mas o voto dele não deve ser computado.
Inquilino pode votar na assembleia?
Em regra, quem vota é o proprietário. O inquilino pode votar com procuração do proprietário ou quando a convenção permite, especialmente em temas de despesas ordinárias.
Como fazer procuração para assembleia de condomínio?
Por instrumento particular, salvo exigência diferente da convenção, com a identificação do condômino, da unidade, do procurador e da assembleia ou dos temas. Vale conferir se a convenção limita o número de procurações por pessoa.
Assembleia virtual de condomínio é válida?
Sim, se a convenção não proibir e se forem preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos, como prevê o art. 1.354-A do Código Civil, incluído pela Lei 14.309/2022.
Pode votar tema que não estava no edital?
Não como deliberação válida. O edital precisa anunciar o que será votado. Tema levado em “assuntos gerais” pode ser discutido, mas decisão sobre ele fica exposta à anulação.
Como anular uma assembleia de condomínio?
Por ação judicial, demonstrando o vício: falta de convocação, tema fora da pauta, quórum não atingido ou voto de quem não podia votar. Registrar a oposição na ata e guardar edital, lista de presença e procurações fortalece o pedido.
Como destituir o síndico?
Em assembleia especialmente convocada para esse fim, pelo voto da maioria absoluta prevista no art. 1.349 do Código Civil, quando houver irregularidades, falta de prestação de contas ou má administração.
A ata precisa ser registrada em cartório?
Nem toda ata. A alteração da convenção precisa ser registrada no Registro de Imóveis para valer contra terceiros. Outras atas podem ser registradas por segurança ou por exigência de bancos e fornecedores.
Conclusão
Assembleia de condomínio vale quando todos são convocados, a pauta é específica, quem vota está quite e o quórum é atingido. Faltando um desses pontos, a deliberação pode ser anulada. Prevenir no edital custa menos que refazer a reunião.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Condomínios de outras cidades podem enviar convenção, edital e atas para análise.Página da autora