Como regularizar um imóvel já construído
Regularizar um imóvel já construído é obter o reconhecimento municipal da obra e averbar a construção na matrícula, para o registro deixar de descrever um terreno vazio.
Como regularizar um imóvel já construído?
Regularizar um imóvel já construído é obter o reconhecimento municipal da obra e averbar a construção na matrícula, para o registro deixar de descrever um terreno vazio.
Como regularizar um imóvel já construído começa por uma pergunta simples: a matrícula descreve a casa? Se descreve só o lote, o comprador, o herdeiro ou o banco enxergam um terreno. Financiamento, partilha e garantia emperram nesse desencontro. A prefeitura, por sua vez, pode ter ou não o habite-se. São fichas diferentes. Regularizar é alinhar as duas com a obra real.
Em Salvador, alvará e habite-se passam pela administração municipal, hoje identificada na pasta de desenvolvimento urbano. O nome do órgão muda com a estrutura da prefeitura. O que não muda é a natureza do ato: licença para construir e certificado de conclusão. Esta página não informa taxa nem fila. O número vale o do protocolo, não o de um blog.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 167, II, que inclui a averbação de construção entre os atos, e art. 246, sobre a averbação em geral. Núcleo informal pode seguir a Lei 13.465/2017, que não é o caminho de uma casa isolada em lote regular.
Exemplo: o IPTU já cobra área construída, mas a matrícula não tem averbação. A prefeitura e o cartório não se atualizam sozinhos. É preciso pedir o habite-se, se não existir, e levar o título ao registro para averbar.
Quem precisa desse tipo de regularização?
Precisa desse roteiro quem construiu ou ampliou sem averbar, quem herdou casa não constante da matrícula e quem vai vender e ouviu do banco que falta a construção. A regularização de imóveis separa esse caso da falta de escritura.
Não é o mesmo que comprar um terreno ainda sem casa. Também não resolve, sozinha, a ausência de título de propriedade. Se o nome na matrícula é de um antigo dono, primeiro se discute escritura, inventário ou usucapião, em imóvel sem escritura.
Construção em área pública ou acima do que o zoneamento permite pode ser caso de demolição ou de ajuste, não de averbação automática. O diagnóstico urbanístico vem antes da planta bonita.
| O que se vê | Onde se resolve | Ato |
|---|---|---|
| Casa pronta, matrícula muda | Prefeitura e registro | Habite-se e averbação |
| Habite-se antigo, ampliação nova | Prefeitura e registro | Regularização da área acrescida e nova averbação |
| Projeto nunca aprovado | Prefeitura | Legalização da obra existente, se a lei local admitir |
| Obra sem certidão da Receita | Receita Federal | Regularidade no sistema vigente |
| Lote em núcleo informal | Município e registro | Reurb, se houver enquadramento |
| Dono da matrícula já morreu | Inventário | Partilha antes ou junto da averbação, conforme o caso |
O que a obra precisa demonstrar?
- Matrícula atualizada, para saber se alguma construção já foi averbada.
- Levantamento da área real, confrontada com o IPTU e com o projeto, se houver.
- Enquadramento urbanístico: a obra cabe no que a lei da cidade permite.
- Responsável técnico, com ART ou RRT, quando o município exigir projeto de regularização.
- Regularidade da obra perante a Receita Federal, no sistema vigente, quando essa certidão for condição do registro.
- Título de quem pede: proprietário, inventariante ou compromissário com poderes.
Quais documentos a prefeitura e o cartório pedem?
- Certidão de inteiro teor da matrícula.
- IPTU e ficha cadastral do imóvel.
- Projeto aprovado, alvará e habite-se, se existirem.
- Planta da situação real, com ART ou RRT.
- Certidão de regularidade da obra no sistema da Receita, quando exigida.
- Documentos pessoais de quem requer e, se for o caso, formal de partilha.
Qual é a ordem dos atos?
- 1Compare três desenhos
Matrícula, cadastro municipal e a casa medida. A diferença é a pendência.
- 2Veja se cabe no zoneamento
Área, recuo e uso definem se a prefeitura pode concluir a obra ou se há ajuste antes.
- 3Peça o ato municipal
Habite-se ou o procedimento local para construção existente. Sem esse ato, o cartório em geral não averba.
- 4Regularize a obra na Receita, se couber
Use o sistema vigente. Não se apoie em nome antigo de certidão sem conferir o que o registrador exige hoje.
- 5Averbe no Registro de Imóveis
O art. 167, II, da Lei 6.015 é o encaixe. A averbação descreve a construção na matrícula do terreno.
- 6Só então venda ou financie
Banco e comprador leem a matrícula já com a área construída.
Ordem que evita refação
- Obra fora da matrículaMunicípio, depois cartório
- Sem escritura e sem construção averbadaTítulo de domínio e, em seguida, a obra
- Núcleo informalReurb, se o município enquadrar
O serviço está em regularização de imóveis. Os componentes de custo, sem preço fechado, estão em quanto custa para regularizar um imóvel.
Se falta o título, e não só a obra, comece por imóvel sem escritura. A sequência usada no escritório está no método GAAP.
Área de terreno que não bate com a matrícula é outra averbação: retificação de área.
Dá para vender antes de averbar?
Não há prazo garantido de habite-se. A prefeitura analisa projeto, exigência e vistoria no tempo do protocolo. O registro, depois, qualifica o título e pode devolver nota de exigência. Somar os dois e anunciar uma data é chute.
Dá para negociar a venda com a obrigação de averbar até a escritura, se o comprador aceitar. Não dá para obrigar o banco a financiar área que a matrícula não mostra. O contrato tem de dizer quem paga e quem protocola a regularização.
O que entra no custo, sem tabela?
Não há faixa de honorários nesta página. Entram taxas municipais do procedimento vigente, responsável técnico, certidões, emolumentos de averbação pela tabela do TJBA e honorários conforme o escopo. A tabela da OAB-BA é referência mínima. Nenhum valor de taxa de Salvador é afirmado aqui.
O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Existência de habite-se | Se já existe, cai o procedimento municipal e resta a averbação |
| Ampliação | Nova área pede novo ato, não um carimbo no habite-se velho |
| Responsável técnico | Planta e ART ou RRT quando não há projeto aproveitável |
| Receita Federal | Regularidade da obra, no sistema vigente, se o registro exigir |
| Emolumentos | Averbação conforme a tabela oficial |
| Honorários | Contrato escrito pelo escopo; tabela da OAB-BA como referência |
Perguntas frequentes
Como regularizar um imóvel já construído?
Reconheça a obra na prefeitura, com habite-se ou o procedimento local para construção existente, regularize a obra no sistema da Receita quando isso for exigido, e averbe a construção na matrícula, na forma da Lei 6.015.
Como regularizar um imóvel já construído na prefeitura?
Com o procedimento do município do imóvel: projeto, responsável técnico e conclusão. Em Salvador, o ato é municipal. Taxa e fila não são informadas aqui porque mudam e devem ser lidas no protocolo.
Habite-se já deixa a matrícula certa?
Não. Habite-se é o certificado municipal. A matrícula só muda com a averbação no Registro de Imóveis.
O IPTU atualizado substitui a averbação?
Não. O cadastro fiscal e o registro são sistemas diferentes. IPTU pode até denunciar a área real, mas não averba.
E se a casa for maior do que a lei permite?
Pode haver exigência de ajuste, sanção ou impossibilidade de habite-se da área excedente. Averbação não legaliza o que o zoneamento veda.
Preciso de engenheiro?
Quando não há projeto aproveitável, sim. Planta e ART ou RRT são o usual para descrever a obra que será averbada.
Dá para vender sem averbar?
Dá para contratar a obrigação de regularizar, se o comprador aceitar. Financiamento costuma exigir a área construída já na matrícula.
Construção em loteamento irregular é o mesmo procedimento?
Não necessariamente. Núcleo urbano informal pode depender de Reurb, pela Lei 13.465, com enquadramento do município. Casa em lote já regular segue habite-se e averbação.
Conclusão
Regularizar um imóvel já construído é alinhar prefeitura e matrícula com a obra que existe. Habite-se não é averbação. Os dois são necessários, na ordem em que o município e o registrador pedirem, sem taxa inventada e sem prazo prometido.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o habite-se é municipal e a averbação é no Registro de Imóveis da circunscrição do lote.Página da autora