Quanto custa para regularizar um imóvel: o que entra na conta

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Quanto custa para regularizar um imóvel depende de qual pendência existe: a conta soma impostos de transmissão, emolumentos de escritura e de registro, certidões, levantamento técnico, taxas da prefeitura e honorários. Não há preço único porque cada imóvel precisa de atos diferentes.

Quanto custa para regularizar um imóvel?

Quanto custa para regularizar um imóvel depende de qual pendência existe: a conta soma impostos de transmissão, emolumentos de escritura e de registro, certidões, levantamento técnico, taxas da prefeitura e honorários. Não há preço único porque cada imóvel precisa de atos diferentes.

Regularizar é fazer a matrícula contar a mesma história que o imóvel real. Quando a certidão mostra o dono antigo, falta registrar um título. Quando mostra um terreno vazio e existe uma casa, falta averbar a construção. Quando a medida não bate, falta retificar. Cada diferença pede um ato, e cada ato tem custo próprio de cartório, de prefeitura ou de imposto.

Por isso a pergunta quanto custa regularizar um imóvel já construído tem resposta diferente de quanto custa registrar uma escritura antiga. No primeiro caso pesam habite-se, regularização da obra e averbação. No segundo, pesam o ITBI e o registro. Somar tudo sem saber o que falta leva a orçamento errado, para mais ou para menos.

Fonte: o Código Civil, no art. 1.245, só transfere a propriedade com o registro do título no Registro de Imóveis, e a Lei 6.015/1973, no art. 167, lista os atos de registro e de averbação, cada um cobrado pelo cartório conforme a tabela de emolumentos.

Exemplo: casa comprada por contrato, com ampliação feita depois. O fato gera dois grupos de custo: transmissão (escritura, ITBI e registro) e obra (habite-se, regularização da construção e averbação).

Quem vai pagar cada parte da conta?

Esta conta interessa a quem comprou e nunca registrou, a quem herdou e não fez inventário, a quem construiu ou ampliou sem averbar e a quem vai vender e descobriu pendência na matrícula. Veja a regularização de imóveis para entender como o escritório monta o diagnóstico.

Nem toda despesa cai no mesmo bolso. Em regra, o ITBI é pago por quem adquire, salvo acordo diferente no contrato. O ITCMD da herança é pago pelos herdeiros. Emolumentos de averbação de obra ficam com o proprietário. Em compra recente, vale conferir o que o contrato diz sobre quem paga escritura e registro.

Quando a pendência é posse sem título, a conta muda de natureza e passa a ser a de uma usucapião, explicada em usucapião extrajudicial: como funciona. Em núcleo informal enquadrado como Reurb social, a lei isenta de custas e emolumentos atos registrais da regularização.

O que precisa estar definido antes do orçamento?

• Certidão atualizada da matrícula, para saber o que o registro diz hoje.
• Lista das diferenças entre matrícula, imóvel real e cadastro da prefeitura.
• Definição da via: registro de título, inventário, averbação, retificação, adjudicação ou usucapião.
• Base de cálculo dos impostos que o ato vai gerar, conforme a lei municipal ou estadual vigente.
• Escopo do trabalho jurídico e técnico, que define os honorários e o laudo de engenharia.

Quais documentos permitem calcular o custo?

• Certidão de inteiro teor da matrícula, que mostra titular, área e ônus. Veja como tirar a certidão de ônus reais.
• Escritura, contrato ou recibos da aquisição.
• Carnê de IPTU e ficha cadastral do imóvel na prefeitura.
• Alvará, projeto aprovado ou habite-se, se existirem.
• Certidão de óbito e documentos dos herdeiros, quando o titular faleceu.
• Exigências que o cartório já tenha devolvido por escrito.

Como o custo é montado, passo a passo?

1. 1
   Leia a matrícula

   A certidão atualizada mostra titular, área, construções averbadas e ônus. Sem ela, qualquer valor é chute.

2. 2
   Liste as pendências

   Compare matrícula, imóvel e cadastro municipal. Cada diferença vira um item com ato e custo próprios.

3. 3
   Identifique os tributos

   Transmissão por compra gera ITBI na prefeitura. Herança ou doação gera ITCMD na SEFAZ-BA. A alíquota e a base vêm da lei vigente de cada ente.

4. 4
   Consulte as tabelas

   Emolumentos de escritura e registro seguem a tabela oficial divulgada pelo TJBA para o ano. Taxas municipais seguem a legislação da prefeitura.

5. 5
   Defina a parte técnica

   Planta, memorial descritivo e ART ou RRT só entram quando há área, divisa ou obra a demonstrar. O profissional cobra conforme o levantamento.

6. 6
   Feche o escopo jurídico

   Diagnóstico, documentos, protocolo, exigências e registro final formam o escopo que define os honorários.

Aqui o tema é quanto custa para regularizar um imóvel, também buscado como quanto custa regularizar um imóvel no cartório e quanto custa regularizar um imóvel já construído. Para receber uma leitura da sua matrícula, veja a regularização de imóveis.

O cartório cobra duas vezes em muitos casos, e isso confunde. O tabelionato de notas cobra a escritura. O Registro de Imóveis cobra o registro. São atos diferentes, explicados em escritura e registro de imóvel: qual a diferença.

Quando o imposto de transmissão é o maior item, o cálculo municipal está em ITBI em Salvador: como calcular e pagar. Se o imóvel nem tem escritura, o mapa das vias está em imóvel sem escritura: o que fazer para regularizar.

Para comparar o custo da regularização com o prejuízo de deixar a pendência, leia custo da assessoria versus prejuízo de 300 mil. A ordem dos atos no escritório segue o método GAAP, que evita pagar um ato que depois precisa ser refeito.

O prazo muda o custo?

O tempo não entra na tabela do cartório, mas mexe no custo. Certidões têm validade curta e precisam ser renovadas se o caso para. Guias de imposto têm vencimento. E a lei estadual pode prever multa sobre o ITCMD quando o inventário começa fora do prazo legal.

A ordem também conta. Averbar uma construção antes de corrigir a área pode obrigar a refazer a planta. Registrar uma escritura com dados desatualizados gera exigência e nova despesa. Um plano com a sequência certa costuma sair mais barato do que resolver pendência por pendência.

Como os honorários são definidos?

Não há faixa de honorários nesta página. Honorários de advogado são contratados por escrito, e o Estatuto da Advocacia, no art. 22, garante ao advogado os honorários convencionados. O Código de Ética da OAB orienta a fixação considerando complexidade, tempo de trabalho, valor envolvido e local da prestação. A Tabela de Honorários da OAB-BA serve como referência mínima, e o escopo define o valor final.

O que muda o custo total:

Perguntas frequentes

Conclusão

Quanto custa para regularizar um imóvel é a soma dos atos que a matrícula pede: impostos, emolumentos, certidões, parte técnica, taxas e honorários. O valor só é confiável depois de ler a certidão e listar as pendências. A ordem certa dos atos é o que mais economiza.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o ITBI e o IPTU são tratados na Prefeitura, o ITCMD na SEFAZ-BA e o registro no ofício da circunscrição do imóvel.Página da autora