Método GAAP de regularização: como funciona e quando usar

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

O método GAAP de regularização é a ordem de análise criada pela Dra. Gabriela Pereira para imóveis com pendência no registro: primeiro a matrícula, depois as pendências, em seguida a via e só então a execução no cartório.

O que é o método GAAP de regularização?

O método GAAP de regularização é a ordem de análise criada pela Dra. Gabriela Pereira para imóveis com pendência no registro: primeiro a matrícula, depois as pendências, em seguida a via e só então a execução no cartório.

O GAAP nasceu da experiência da Dra. Gabriela Pereira em cartório no interior da Bahia, somada à advocacia imobiliária em Salvador. Quem já esteve do lado do registro sabe por que um pedido volta: título que não segue a continuidade, área que não fecha, construção sem documento, assinatura de quem não é mais o titular. O método organiza a análise para responder a essas perguntas antes do protocolo, e não depois da nota de exigência.

Na prática, o GAAP cruza a matrícula com o IPTU e o cadastro da Prefeitura, com as licenças da obra e, em imóveis do Centro Histórico, com eventual proteção de patrimônio. A partir daí define qual procedimento cabe e em que ordem. A execução, que é montar o dossiê, protocolar e responder ao oficial, é a última etapa, e não a primeira. É por isso que o método é descrito como diagnóstico e plano, e não como pacote pronto.

Fonte: o método não é previsto em lei; ele aplica regras da Lei 6.015/1973, como a continuidade do registro (arts. 195 e 237), e do Código Civil, art. 1.245, que liga a propriedade ao registro do título.

Exemplo: apartamento com ampliação não averbada, titular falecido e escritura de compra nunca registrada. Pelo GAAP, a ordem sai da matrícula: primeiro o título, depois o inventário, e por último a averbação da obra.

Para quais imóveis o método GAAP serve?

Serve para quem já é dono, herdeiro ou comprador com título e tem um imóvel cuja matrícula não reflete a realidade: construção não averbada, área divergente, inventário não registrado, cadeia de títulos incompleta ou exigência de cartório sem resposta. Também para quem precisa preparar o bem para venda, financiamento, holding ou partilha.

Não é o ponto de partida para quem ainda vai comprar: aí o trabalho é a due diligence imobiliária, que pode apontar pendências que depois seguem para regularização. Se o único problema é o vendedor que recebeu e não assina, a via direta é a adjudicação compulsória.

Quando o caso é só posse longa, sem título, o método ajuda a confirmar isso, mas o procedimento é a usucapião extrajudicial ou a usucapião judicial. O GAAP não substitui nenhuma via legal: ele escolhe entre elas.

O que o método pede para começar?

• Um imóvel identificado, com endereço e, se possível, número da matrícula.
• Um objetivo definido: vender, financiar, partilhar, integralizar em holding ou só regularizar.
• Acesso aos títulos que explicam como o bem chegou ao atual ocupante.
• Disposição para localizar pessoas que precisem assinar, como herdeiros ou antigo vendedor.
• Aceitar que a via é escolhida pela lei e pelo registro, e não pela preferência de prazo.

Quais documentos levar ao diagnóstico?

• Certidão atualizada da matrícula no ofício competente.
• Escritura, contrato, recibos, formal de partilha ou outro título do imóvel.
• IPTU e dados do cadastro na Prefeitura.
• Alvará, habite-se e plantas, se houve obra.
• Documentos pessoais, certidão de casamento e, se houver, certidão de óbito do titular.
• Notas de exigência já recebidas do cartório.

Como o método GAAP funciona na prática?

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   Consulta inicial e auditoria documental

   A Dra. Gabriela Pereira lê escritura ou contrato, matrícula, IPTU e o que existir de alvará ou habite-se. Identifica o ofício competente e se o caso tende a averbação, retificação, usucapião ou adjudicação.

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   Levantamento complementar, só se exigido

   Quando a pendência é de área, planta ou memorial, o escritório orienta o levantamento com profissional habilitado. Não há equipe de engenharia própria, e essa etapa só existe se o registro ou a Prefeitura pedirem.

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   Estratégia e dossiê

   O plano escrito define a ordem dos atos e reúne certidões, cadastro municipal e, quando couber, manifestações de órgão de patrimônio. A proposta de honorários vem depois do diagnóstico.

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   Protocolo e acompanhamento

   O pedido vai ao Ofício de Registro de Imóveis competente. As exigências do oficial e da Prefeitura são respondidas, e o cliente é informado das movimentações relevantes.

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   Registro e entrega

   Praticado o ato, o cliente recebe a matrícula ou certidão atualizada e a orientação sobre o que ficou regularizado e o que ainda depende de outro passo.

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Se você está no começo e ainda não pediu a certidão, veja regularização de imóveis em Salvador: por onde começar. Se a leitura já apontou medida errada, siga para retificação de área.

Uma das pendências mais comuns é a escritura que nunca foi registrada. A distância entre os dois atos está em qual a diferença entre escritura e registro de imóvel. Imóvel sem título nenhum parte de como regularizar um imóvel sem escritura.

Quando a pasta está pronta, a regularização de imóveis recebe matrícula, títulos e objetivo. Para entender o que entra no orçamento antes disso, leia quanto custa regularizar um imóvel.

Quanto tempo leva?

O diagnóstico depende do volume de documentos e de quanto a família já tem organizado. Uma matrícula com uma pendência só é lida mais rápido que uma cadeia de três vendas informais com herdeiros no meio. O retorno sobre prazo e honorários sai do volume do caso, e não de um padrão anunciado.

A execução depende do ofício, das exigências e da via. Averbação com documento pronto tende a ser mais curta que retificação com vizinhos a notificar, e o cartório tem pauta própria, que o escritório não controla. Quando o caso vai à Justiça, o prazo passa a ser da vara. O método reduz retrabalho, mas não fixa data de registro.

Quanto custa?

Não há faixa de honorários nesta página. A proposta sai depois do diagnóstico, na página de serviço. O que muda o custo:

Perguntas frequentes

Conclusão

O método GAAP é uma ordem de análise, não um atalho: matrícula, pendências, via e execução. Ele existe para que o primeiro protocolo já seja o certo. O que o cartório decide continua dependendo da lei e dos documentos.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. O método cruza a matrícula do ofício da circunscrição com o cadastro da Prefeitura de Salvador e, no Centro Histórico, com a proteção de patrimônio.Página da autora