Contrato de gaveta: riscos, validade e como regularizar

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Contrato de gaveta é o contrato particular de compra e venda de imóvel que fica guardado entre comprador e vendedor, sem escritura e sem registro na matrícula, e muitas vezes sem a anuência do banco quando o imóvel é financiado.

O que é contrato de gaveta e ele tem validade?

Contrato de gaveta é o contrato particular de compra e venda de imóvel que fica guardado entre comprador e vendedor, sem escritura e sem registro na matrícula, e muitas vezes sem a anuência do banco quando o imóvel é financiado.

O nome vem do hábito de guardar o papel na gaveta. Ele aparece com frequência quando o comprador não consegue financiamento, está com restrição de crédito ou quer assumir as parcelas de um imóvel financiado sem passar pelo banco. Muitas vezes vem acompanhado de uma procuração do vendedor para o comprador.

Em entrevista ao portal Folha Estado, a Dra. Gabriela Pereira resumiu o ponto central: a validade do contrato de gaveta só se aplica entre comprador e vendedor, sem efeito perante o agente financeiro ou o cartório de registro de imóveis. Ela também alertou que o caminho mais seguro é a escritura pública seguida do registro, e que não há como garantir total segurança em uma transação desse tipo.

Fonte: o Código Civil, no art. 1.245, transfere a propriedade pelo registro do título, e no art. 108 exige escritura pública para imóveis acima de trinta salários mínimos. A matéria da Folha Estado com a Dra. Gabriela Pereira está indicada no fim da página.

Exemplo: comprador que quitou o preço há oito anos, mora no imóvel e descobre uma penhora na matrícula por dívida trabalhista do vendedor. O fato é imóvel ainda no nome de quem vendeu.

Quais os riscos do contrato de gaveta?

O risco atinge quem comprou ou vendeu por contrato particular sem escritura e sem registro, quem assumiu parcelas de financiamento que continua no nome do vendedor, quem recebeu só uma procuração como garantia e quem herdou um imóvel comprado dessa forma pelos pais.

Para o comprador, os riscos principais são a penhora do imóvel por dívidas do vendedor, a entrada do bem no inventário se o vendedor falecer, a venda do mesmo imóvel a outra pessoa que registre primeiro e a procuração que perde efeito com a morte de quem a deu. No financiado, o banco só reconhece o mutuário original.

Para o vendedor, o risco é continuar responsável pelo financiamento, pelo IPTU e pelo condomínio de um imóvel que não usa, com restrição de crédito se o comprador atrasar. Se o preço não foi pago, o contrato particular ainda obriga, e a saída passa por rescisão, não por retomada à força.

O que é preciso para regularizar?

• Prova do contrato e de cada pagamento: recibos, transferências, comprovantes de parcelas pagas ao banco.
• Identificação de quem consta na matrícula como proprietário e de toda a cadeia até o vendedor do gaveta.
• Assinatura do vendedor e do cônjuge na escritura, ou medida que supra essa assinatura.
• Quitação ou acerto com o banco quando o imóvel está alienado fiduciariamente ou hipotecado.
• Recolhimento do ITBI e dos emolumentos de escritura e registro.
• Matrícula sem penhora ou indisponibilidade que impeça o registro, ou estratégia para enfrentá-la.

Quais documentos reunir?

• Contrato de gaveta e eventuais aditivos ou cessões posteriores.
• Recibos e comprovantes de pagamento do preço e das parcelas do financiamento.
• Procuração dada pelo vendedor, se houver.
• Matrícula atualizada e certidão de ônus reais.
• Documentos pessoais do comprador e, se possível, do vendedor e do cônjuge.
• Contas de IPTU, condomínio e energia em nome de quem ocupa, como prova da posse.
• Contrato de financiamento e extrato do saldo devedor, quando houver banco.

Como regularizar um contrato de gaveta?

1. 1
   Leia a matrícula antes de tudo

   Ela mostra quem é o dono registrado, se há financiamento, penhora ou indisponibilidade. Esse retrato define o caminho.

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   Organize a prova do pagamento

   Contrato, recibos e comprovantes. Sem prova da quitação, a regularização depende da colaboração do vendedor.

3. 3
   Procure a escritura com o vendedor

   Se ele está vivo e disposto, a escritura pública com o cônjuge resolve, após quitação ou anuência do banco e recolhimento do ITBI.

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   Supra a assinatura que falta

   Com preço quitado e vendedor que não assina ou não é localizado, a adjudicação compulsória pode ser feita no cartório ou na Justiça.

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   Resolva o falecimento do vendedor

   Se o vendedor morreu, o imóvel está no espólio. A escritura é outorgada pelos herdeiros ou pelo inventariante, com autorização do juiz no inventário judicial.

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   Registre na matrícula

   Escritura, sentença ou decisão do registrador vai ao Registro de Imóveis. Só com o registro o comprador passa a ser dono perante todos.

Aqui o tema é o contrato de gaveta, também buscado como contrato de gaveta tem validade, riscos do contrato de gaveta e como regularizar contrato de gaveta. Para revisar o seu contrato e desenhar a saída, veja a assessoria em contratos imobiliários.

Quando o preço foi pago e o vendedor não assina a escritura, o caminho costuma ser a adjudicação compulsória, hoje possível também no cartório. A diferença entre o papel assinado, a escritura e o registro está em escritura e registro de imóvel.

Quem ainda vai comprar deve seguir o guia de contrato de compra e venda de imóvel. Quando a escritura nunca saiu por outros motivos, veja imóvel sem escritura. Se o vendedor faleceu, o imóvel passa pelo inventário de imóvel.

Antes de pagar qualquer valor novo, a assessoria em contratos imobiliários cruza o contrato com a matrícula. Se a cadeia tem várias vendas sem registro, a regularização de imóveis organiza cada elo.

Quanto tempo demora?

O tempo depende do caminho. Escritura com vendedor colaborativo e matrícula limpa é a via mais direta. Financiamento em aberto acrescenta a quitação ou a análise do banco. Adjudicação compulsória no cartório tem etapas de notificação e prazos próprios. Na Justiça, o prazo segue a vara.

Contratos antigos, com várias cessões sucessivas, vendedor falecido ou penhora na matrícula levam mais tempo, porque cada elo da cadeia precisa ser resolvido antes do registro final. Prometer prazo sem ler a matrícula é chute.

Quanto custa regularizar?

Não há faixa de honorários nesta página. O valor sai do caminho escolhido, na página de serviço. O que muda o custo de regularizar um contrato de gaveta:

Perguntas frequentes

Conclusão

O contrato de gaveta vale entre quem assinou, mas deixa o imóvel no nome do vendedor e exposto a dívidas, herança e nova venda. A saída existe na maioria dos casos, e passa por escritura, adjudicação ou inventário, sempre terminando no registro.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o registro corre no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, e o ITBI é recolhido junto à Prefeitura.Página da autora