O que é due diligence imobiliária e quando ela deve ser feita
Due diligence imobiliária é a investigação jurídica do imóvel e de quem vende, feita antes do sinal e da escritura, para descobrir ônus, dívidas, ações e falhas de registro que podem travar ou anular a compra.
O que é due diligence imobiliária?
Due diligence imobiliária é a investigação jurídica do imóvel e de quem vende, feita antes do sinal e da escritura, para descobrir ônus, dívidas, ações e falhas de registro que podem travar ou anular a compra.
A expressão vem das operações societárias e significa diligência devida. No imóvel, é o conjunto de verificações que um comprador cuidadoso faz para não descobrir, depois de pagar, que o bem tinha penhora, que o vendedor não podia vender sozinho ou que a área construída nunca foi averbada.
Em matéria no Jornal de Brasília, a Dra. Gabriela Pereira resumiu o ponto: em operações de valor alto, matrícula regular, ausência de ônus, certidões atualizadas dos vendedores e cláusulas claras deixam de ser diferencial e passam a ser indispensáveis.
Fonte: a Lei 13.097/2015, no art. 54, concentra na matrícula os atos que podem ser opostos ao comprador de boa-fé. Por isso a leitura da matrícula é a base de qualquer due diligence.
Exemplo: casa anunciada abaixo do mercado, vendedor com pressa e certidão da Justiça do Trabalho com execução em curso contra ele. O fato é risco de fraude à execução, não oportunidade.
Quando ela deve ser feita?
Deve ser feita antes de qualquer compra relevante: imóvel pronto, na planta, de herança, de empresa, de alto valor, para investimento ou por quem compra à distância.
Não substitui a vistoria de engenharia, que olha o estado físico do imóvel, nem a regularização, que resolve o problema encontrado. A due diligence aponta o risco. Resolver é outra etapa, feita antes ou junto da compra.
| Camada | O que verificar | O que a leitura faz |
|---|---|---|
| Matrícula | Titular, cadeia, ônus, penhoras, indisponibilidades e averbações | Mostra se quem vende é dono e se o bem está livre |
| Vendedor | Ações cíveis, fiscais e trabalhistas, protestos e estado civil | Mede o risco de fraude à execução ou contra credores |
| Débitos do imóvel | IPTU, taxas e cotas condominiais em aberto | Evita herdar dívida que acompanha o bem |
| Construção | Área real, habite-se e averbação da construção | Mostra se o registro reflete o que existe |
| Origem da venda | Herança, empresa, procuração ou divórcio | Confirma quem precisa assinar |
| Contrato | Preço, sinal, condições e multa | Transforma o achado em proteção escrita |
O que a due diligence verifica?
- Matrícula atualizada, com a leitura de todos os registros e averbações, não só da última linha.
- Certidões pessoais do vendedor e do cônjuge nas esferas cível, fiscal e trabalhista, onde ele reside e onde o imóvel está.
- Débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio.
- Coerência entre a área da matrícula, a do IPTU e a construída.
- Legitimidade de quem assina: inventário concluído, poderes da empresa ou procuração válida.
Quais os documentos?
- Matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis da circunscrição.
- Documentos pessoais e certidão de casamento do vendedor.
- Certidões dos distribuidores cíveis, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho.
- Certidão de débitos de IPTU e declaração do síndico sobre as cotas.
- Habite-se ou documento de regularidade da construção, quando houver.
- Proposta ou minuta do contrato, se já existir.
Como funciona?
- 1Defina o escopo
Imóvel pronto, na planta, de herança ou de empresa pedem verificações diferentes. O escopo segue o risco real da operação.
- 2Leia a matrícula inteira
Cadeia de titulares, ônus reais, penhoras, indisponibilidades e averbações pendentes. O que parece resolvido precisa aparecer baixado no registro.
- 3Pesquise o vendedor
Certidões cíveis, fiscais e trabalhistas, protestos e estado civil. Execução em curso contra quem vende pode atingir o imóvel depois da compra.
- 4Confira débitos e construção
IPTU, condomínio, área real e averbação da construção. Divergência física e registral trava o financiamento e a revenda.
- 5Classifique cada achado
Bloqueante, negociável ou ruído. Essa classificação é o que o comprador leva à mesa.
- 6Leve o resultado ao contrato
Achado sanável vira condição suspensiva, retenção de parte do preço ou obrigação do vendedor antes da escritura.
O que a due diligence decide
- Sem achado relevanteAvançar
- Achado sanávelCondicionar ou renegociar
- Achado bloqueanteNão comprar
Aqui o tema é o que é due diligence imobiliária, também buscado como due diligence imobiliária o que é. Se quiser que o escritório faça a investigação do imóvel que você está negociando, veja a due diligence imobiliária.
A lei reforçou a concentração dos riscos na matrícula, mas as certidões pessoais continuam sendo o modo de enxergar dívidas do vendedor. Uma venda feita por quem já responde a execução pode ser questionada, mesmo com a matrícula limpa.
Depois da investigação, o achado precisa virar cláusula. Esse trabalho é o do contrato de compra e venda de imóvel, com condição, prazo e multa escritos.
Antes de pagar o sinal, a due diligence imobiliária recebe matrícula, dados do vendedor e proposta. Se o problema encontrado for de registro, o caminho seguinte é a regularização de imóveis.
Quanto tempo demora?
Não há prazo único. Depende da quantidade de certidões, dos órgãos que as emitem, do número de vendedores e da complexidade da cadeia. Imóvel de herança ou de empresa pede mais etapas que um apartamento com um único dono.
Quando a escritura já está marcada, é possível uma verificação de urgência focada nos pontos críticos. Ainda assim, a regra é começar antes do sinal, porque é nesse ponto que o comprador ainda escolhe.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do escopo, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Número de vendedores | Cada vendedor e cônjuge pede o próprio conjunto de certidões |
| Origem do imóvel | Herança, empresa ou procuração acrescentam verificação de legitimidade |
| Cadeia dominial | Matrícula antiga ou com muitas transmissões pede leitura mais longa |
| Certidões | Taxas dos órgãos emissores, conforme o local e a esfera |
| Estágio da operação | Urgência na véspera da escritura concentra trabalho em pouco tempo |
Perguntas frequentes
O que é due diligence imobiliária?
É a investigação jurídica do imóvel e do vendedor antes da compra. Envolve a leitura da matrícula, as certidões pessoais de quem vende, os débitos de IPTU e condomínio, a regularidade da construção e a revisão do contrato. O objetivo é decidir com informação se a compra avança, muda de condição ou para.
Quando fazer due diligence imobiliária?
Antes de pagar o sinal ou assinar a promessa. Depois do sinal, desistir pode custar as arras. Na véspera da escritura, o comprador já tem pouco espaço para negociar. Quanto mais cedo, mais opções.
A matrícula limpa basta?
Não. A matrícula mostra o que foi registrado. Dívidas do vendedor que ainda não chegaram ao registro aparecem nas certidões pessoais. Uma venda feita por quem já responde a execução pode ser questionada depois.
Quais certidões entram na due diligence?
Em regra, matrícula atualizada, certidões dos distribuidores cíveis, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, protestos, débitos de IPTU e declaração do condomínio. O conjunto exato depende do vendedor, do local e da origem do imóvel.
Dívida de IPTU passa para o comprador?
Pode passar. O Código Tributário Nacional faz o crédito do imposto acompanhar o imóvel, salvo quando o título traz a prova de quitação. Por isso a certidão de débitos entra antes da escritura.
Dívida de condomínio passa para o comprador?
Sim. O Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. A declaração de quitação do síndico evita herdar essa conta.
Se a due diligence achar um problema, a compra acaba?
Não necessariamente. Muitos achados são sanáveis e viram condição no contrato, retenção de parte do preço ou obrigação do vendedor antes da escritura. O que a investigação evita é comprar sem saber.
Due diligence e vistoria de engenharia são a mesma coisa?
Não. A due diligence olha o risco jurídico e documental. A vistoria olha o estado físico. Em imóveis de valor alto, as duas se completam.
Serve para imóvel na planta?
Sim, com outro foco. Na planta, entram o registro da incorporação, o patrimônio de afetação, a situação da incorporadora e o contrato. No imóvel pronto, pesam mais a cadeia, os débitos e a construção averbada.
E se o vendedor se recusar a entregar documentos?
Parte das certidões pode ser pedida sem o vendedor. Recusa em entregar o que depende dele é, em si, um dado. O comprador decide se aceita comprar sem essa informação.
Conclusão
Due diligence imobiliária é a investigação do imóvel e de quem vende antes de pagar. Ela deve ser feita antes do sinal, porque depois o comprador perde poder de escolha. O resultado útil é uma decisão escrita no contrato.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. As certidões são pedidas onde o imóvel está e onde o vendedor reside, o que permite investigar compras em outros estados.Página da autora