Devolução das parcelas na rescisão da compra e venda de imóvel
Devolução das parcelas é o dinheiro que o comprador recebe de volta quando o contrato de compra e venda de imóvel é rescindido antes da transferência. Quanto volta e quando depende de quem deu causa à rescisão e do tipo de empreendimento.
O que é a devolução das parcelas na rescisão?
Devolução das parcelas é o dinheiro que o comprador recebe de volta quando o contrato de compra e venda de imóvel é rescindido antes da transferência. Quanto volta e quando depende de quem deu causa à rescisão e do tipo de empreendimento.
Rescisão é o desfazimento do contrato antes que ele cumpra seu objetivo, que é a transferência do imóvel. Quando o comprador já pagou parte do preço, a pergunta prática é uma só: quanto volta e quando. A resposta não é um número de tabela. Depende de quem deu causa, da data do contrato e da lei que rege o empreendimento.
Para contratos de imóvel na planta assinados depois de 2018, a Lei 13.786/2018 fixou tetos de retenção e prazos. Para contratos anteriores, os tribunais seguem a Súmula 543 do STJ. Nos dois casos, o Código de Defesa do Consumidor proíbe a cláusula de perda total.
Fonte: o Código de Defesa do Consumidor, no art. 53, considera nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do vendedor que pede a resolução do contrato.
Exemplo: obra com dez meses de atraso além da tolerância e incorporadora oferecendo devolver 70% do que foi pago. O fato é culpa da vendedora, e a lei prevê devolução integral.
Quem tem direito à devolução?
Tem direito à devolução quem pagou parcelas de imóvel na planta, lote ou imóvel em construção e teve o contrato rescindido, seja por culpa da vendedora, seja por desistência ou inadimplemento próprio, com retenção limitada.
Não é devolução de parcelas quando o comprador já recebeu a escritura registrada: aí o desfazimento segue outro caminho. Também não se aplica a mesma regra à compra entre particulares de imóvel pronto, que segue o contrato, as arras e o Código Civil.
| Situação | O que pode ser retido | Como volta |
|---|---|---|
| Atraso de obra além de 180 dias | Nada | Integral, com multa, em até 60 dias |
| Desistência, incorporação sem afetação | Corretagem e até 25% do pago | Parcela única 180 dias após o desfazimento |
| Desistência, incorporação com afetação | Corretagem e até 50% do pago | Até 30 dias após o habite-se |
| Desistência em loteamento | Até 10% do valor atualizado do contrato, além de outros itens da lei | Em parcelas, na forma do art. 32-A |
| Contrato anterior a 2018 | Conforme a orientação dos tribunais | Súmula 543 do STJ |
| Arrependimento em 7 dias no estande | Nada | Todos os valores, inclusive corretagem |
O que a devolução exige?
- Identificar quem deu causa: vendedora, por atraso ou descumprimento, ou comprador, por desistência ou falta de pagamento.
- Somar tudo o que foi pago, com as datas, incluindo sinal e corretagem.
- Conferir no quadro-resumo o percentual de retenção e o prazo de devolução.
- Confirmar o regime do empreendimento: incorporação com ou sem afetação, ou loteamento.
- Formalizar a rescisão por escrito, com a conta e a data de pagamento.
Quais os documentos?
- Contrato, quadro-resumo e aditivos.
- Comprovantes de todas as parcelas, do sinal e da corretagem.
- Comunicações da vendedora sobre prazo de obra ou atraso.
- Notificações enviadas e recebidas.
- Proposta de distrato ou planilha de cálculo, se já houver.
Como pedir a devolução?
- 1Some o que foi pago
Planilha com cada parcela, data e valor, incluindo sinal e corretagem. É a base de qualquer conta de devolução.
- 2Defina quem deu causa
Atraso ou descumprimento da vendedora leva à devolução integral. Desistência do comprador admite retenção limitada.
- 3Aplique a regra do empreendimento
Incorporação com ou sem afetação, loteamento ou contrato anterior a 2018. Cada um tem teto e prazo próprios.
- 4Notifique a vendedora
Pedido de rescisão por escrito, com a conta e o fundamento. Guarde a prova do envio.
- 5Negocie o termo
Valor, data, correção e ausência de quitação ampla antes do pagamento. Termo vago é convite a novo conflito.
- 6Cobre na Justiça se preciso
Retenção acima da lei, prazo descumprido ou recusa em rescindir levam à ação de rescisão com devolução das parcelas.
Quem deu causa
- Vendedora atrasou ou descumpriuDevolução integral
- Comprador desistiuDevolução com retenção limitada
- Cláusula de perda totalNula pelo CDC
Aqui o tema é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a devolução das parcelas pagas. Se recebeu uma proposta ou quer rescindir, veja a assessoria em distrato imobiliário.
Os tetos e prazos da Lei 13.786/2018 estão detalhados em lei do distrato imobiliário. Este artigo aplica essas regras à conta prática de quanto volta.
Quando o motivo é atraso na entrega, o comprador pode escolher entre rescindir com devolução integral ou manter o contrato com indenização. As duas opções estão em atraso na entrega de imóvel na planta.
Antes de assinar o termo de distrato, a assessoria em distrato imobiliário refaz a planilha e confere o contrato. Evite quitação ampla antes de o dinheiro entrar na conta.
Quanto tempo demora?
Os prazos dependem da causa e do empreendimento. Atraso de obra: devolução integral em até 60 dias da resolução. Desistência com afetação: até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação: parcela única 180 dias depois do desfazimento. Revenda da unidade antes antecipa o pagamento para até 30 dias.
Em loteamento, a lei prevê devolução em parcelas, com regras próprias de início. Quando a vendedora não cumpre o prazo, a cobrança vai à Justiça, e o tempo passa a ser o do processo.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do contrato, na página de serviço. O que muda o valor devolvido:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Quem deu causa | Culpa da vendedora garante devolução integral; desistência admite retenção |
| Tipo de empreendimento | Incorporação e loteamento têm tetos de retenção diferentes |
| Patrimônio de afetação | Eleva o teto e adia a devolução para o habite-se |
| Uso do imóvel | Chaves já recebidas somam fruição, impostos e condomínio à retenção |
| Correção monetária | O índice do contrato atualiza os valores até o pagamento |
Perguntas frequentes
Quanto recebo de volta na rescisão da compra de imóvel?
Depende de quem deu causa. Se foi a vendedora, por atraso ou descumprimento, a devolução é integral. Se foi o comprador, a vendedora pode reter uma parte: até 25% do pago em incorporação sem afetação, até 50% com afetação, mais a corretagem.
A construtora pode ficar com todas as parcelas?
Não. O Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas. A retenção, quando cabe, tem limite.
Qual o prazo para a devolução das parcelas?
Com culpa da vendedora por atraso, até 60 dias da resolução. Na desistência com patrimônio de afetação, até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, parcela única 180 dias depois do desfazimento, ou até 30 dias da revenda.
A construtora pode devolver parcelado?
Na incorporação, a lei prevê parcela única nos prazos indicados. Em loteamento, a devolução pode ser em parcelas, conforme o art. 32-A da Lei 6.766/1979. Parcelamento fora dessas regras depende de acordo expresso do comprador.
O atraso da obra dá direito à devolução integral?
Sim, se passar da tolerância de até 180 dias prevista no contrato sem culpa do comprador. Ele pode resolver o contrato com devolução de tudo o que pagou e da multa, ou manter o contrato com indenização mensal.
Contrato antigo segue a lei do distrato?
Em regra, não. Para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, os tribunais aplicam a Súmula 543 do STJ: restituição imediata, integral se a culpa é do vendedor e parcial se é do comprador.
A corretagem entra na devolução?
Se a culpa é da vendedora ou há arrependimento em 7 dias no estande, sim. Na desistência do comprador, a lei permite deduzir a corretagem que estava prevista no contrato.
Preciso entrar na Justiça para receber?
Não necessariamente. Muitas rescisões são resolvidas por acordo escrito. A ação é necessária quando a vendedora retém acima da lei, não paga no prazo ou se recusa a rescindir.
Posso rescindir se perdi a renda?
Pode, como desistência do comprador. Nesse caso a retenção segue os tetos legais. Antes de desistir, vale avaliar a cessão do contrato a outro comprador, que pode afastar a pena.
O que conferir antes de assinar o distrato?
Total pago, percentual retido, corretagem, índice de correção, data do pagamento e ausência de quitação ampla antes de receber. Termo sem esses pontos deixa a devolução sem garantia.
Conclusão
Na rescisão da compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas depende de quem deu causa. Culpa da vendedora, devolução integral. Desistência do comprador, retenção dentro do teto. Perda total é nula. A conta e a data precisam estar escritas antes da assinatura.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Contratos de empreendimentos em outras cidades podem ser analisados à distância.Página da autora