Lei do distrato imobiliário: retenção, devolução e prazos
Lei do distrato imobiliário é o nome dado à Lei 13.786/2018, que alterou a Lei de Incorporações e a Lei de Loteamentos para fixar quanto pode ser retido, como e quando o dinheiro volta quando o contrato de compra na planta é desfeito.
O que é a lei do distrato imobiliário?
Lei do distrato imobiliário é o nome dado à Lei 13.786/2018, que alterou a Lei de Incorporações e a Lei de Loteamentos para fixar quanto pode ser retido, como e quando o dinheiro volta quando o contrato de compra na planta é desfeito.
Antes de 2018, não havia teto legal para a retenção no distrato, e cada contrato trazia um percentual. A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964, para incorporações, e o art. 32-A na Lei 6.766/1979, para loteamentos. Também criou o quadro-resumo, que concentra preço, prazos e penalidades no início do contrato.
Lei do distrato imobiliário, lei distrato imobiliário e lei de distrato imobiliário são nomes para a mesma norma. Ela não diz que o comprador perde 25% ou 50%: diz que esse é o máximo. O percentual do seu contrato pode ser menor, e a cláusula precisa estar clara no quadro-resumo.
Fonte: a Lei 4.591/1964, no art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018, limita a pena convencional a 25% da quantia paga, ou a 50% quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação.
Exemplo: comprador que pagou R$ 200 mil, desiste da unidade e recebe proposta de devolver R$ 90 mil sem corretagem discriminada. O fato é retenção acima do teto, a menos que o contrato e a afetação justifiquem os números.
Para quem a lei vale?
A lei vale para contratos de compra de unidade em incorporação imobiliária e de lote em loteamento, assinados a partir da vigência da Lei 13.786/2018, quando o desfazimento ocorre por distrato ou por inadimplemento do comprador.
Não se aplica da mesma forma quando quem deu causa foi a incorporadora, por atraso ou descumprimento. Também não rege, em regra, contratos anteriores à lei, nem a compra de imóvel pronto entre particulares, que segue o contrato e o Código Civil.
| Situação | Retenção | Devolução |
|---|---|---|
| Comprador desiste, sem afetação | Corretagem e pena de até 25% do pago | Parcela única 180 dias após o desfazimento |
| Comprador desiste, com afetação | Corretagem e pena de até 50% do pago | Até 30 dias após o habite-se |
| Unidade revendida antes | Mesmos limites | Até 30 dias da revenda |
| Arrependimento em 7 dias | Nenhuma | Todos os valores, inclusive corretagem |
| Atraso além de 180 dias | Nenhuma | Integral, com multa, em até 60 dias |
| Comprador indica substituto | Sem a pena, com anuência da incorporadora | Conforme a cessão |
O que a incorporadora pode reter?
- Pena convencional de até 25% da quantia paga, ou até 50% com patrimônio de afetação.
- Dedução integral da corretagem, se ela estava prevista no contrato.
- Se o comprador já recebeu o imóvel: impostos, cotas de condomínio e fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
- Cláusula de distrato clara no quadro-resumo, com o percentual e o prazo.
- Atualização monetária dos valores devolvidos, conforme o índice do contrato.
Quais os documentos?
- Contrato de compra e venda e quadro-resumo assinados.
- Comprovantes de todas as parcelas pagas e da corretagem.
- Proposta de distrato da incorporadora, com a planilha de cálculo.
- Registro da incorporação e informação sobre o patrimônio de afetação.
- Comunicações sobre prazo de obra e entrega, se houver atraso.
Como funciona o distrato pela lei?
- 1Identifique quem deu causa
Desistência do comprador e atraso da incorporadora seguem regras diferentes. Misturar os dois enfraquece a negociação.
- 2Leia o quadro-resumo
Percentual de retenção, corretagem e prazo de devolução precisam estar ali. Cláusula ausente ou obscura muda a conta.
- 3Confirme o regime da obra
Com patrimônio de afetação, o teto é 50% e a devolução espera o habite-se. Sem afetação, 25% e 180 dias.
- 4Refaça a planilha
Total pago, corretagem, pena, fruição se houver e correção. Compare com a proposta da incorporadora.
- 5Negocie ou indique substituto
Comprador substituto aceito pela incorporadora afasta a pena. Acordo precisa ser escrito, sem quitação ampla antes de receber.
- 6Formalize o distrato
Termo com valores, datas e correção. Se a incorporadora não cumpre a lei, o caminho é a ação judicial.
Quem deu causa
- Comprador desistiuRetenção com teto legal
- Incorporadora atrasouDevolução integral
- Estande em 7 diasArrependimento sem perda
Aqui o tema é a lei do distrato imobiliário, também buscada como lei distrato imobiliário e lei de distrato imobiliário. Se recebeu uma proposta de distrato ou quer desistir da compra, veja a assessoria em distrato imobiliário.
O distrato de compra e venda de imóvel na prática, com a conta das parcelas que voltam em cada situação, está em devolução das parcelas na rescisão da compra e venda.
Quando o problema é atraso de obra, a conversa é outra: a tolerância de até 180 dias precisa estar no contrato, e passado esse prazo o comprador pode resolver com devolução integral ou manter o contrato com indenização. Os detalhes estão em indenização por atraso na entrega.
Antes de assinar o termo, a assessoria em distrato imobiliário confere contrato, quadro-resumo e planilha. Quem ainda vai comprar na planta pode prevenir com a revisão em contratos imobiliários.
Quais os prazos de devolução?
Os prazos de devolução estão na lei. Com patrimônio de afetação, até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente. Sem afetação, parcela única 180 dias depois do desfazimento. Revendida a unidade antes, até 30 dias da revenda. No atraso de obra, a devolução integral vem em até 60 dias da resolução.
Esses prazos contam a partir de marcos que a incorporadora controla, como o habite-se e a revenda. Por isso o termo de distrato precisa trazer a data e a correção por escrito. Se a incorporadora não paga no prazo, a cobrança vai à Justiça.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do contrato, na página de serviço. O que muda o valor que volta:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Patrimônio de afetação | Eleva o teto da pena de 25% para 50% e adia a devolução para o habite-se |
| Corretagem | Pode ser deduzida se estava prevista e informada no contrato |
| Uso do imóvel | Se o comprador já recebeu as chaves, entram fruição, impostos e condomínio |
| Quem deu causa | Culpa da incorporadora afasta a retenção e garante devolução integral |
| Data do contrato | Contratos anteriores à lei seguem a orientação dos tribunais |
Perguntas frequentes
O que a lei do distrato imobiliário permite reter?
Na desistência ou no inadimplemento do comprador, a corretagem e uma pena de até 25% do valor pago. Com patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%. Se o comprador já usou o imóvel, entram também impostos, condomínio e fruição.
Qual o prazo de devolução na lei do distrato?
Com patrimônio de afetação, até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, em parcela única 180 dias depois do desfazimento. Se a unidade for revendida antes, até 30 dias da revenda.
Posso desistir e receber tudo de volta?
Só em hipóteses específicas: arrependimento em 7 dias em contrato assinado em estande ou fora da sede, ou culpa da incorporadora, como atraso além da tolerância. Na desistência comum, a lei permite retenção dentro dos tetos.
O que é patrimônio de afetação?
É a separação do terreno, da obra e dos recursos de um empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Protege o comprador se a empresa tiver problemas, e em troca a lei admite retenção maior no distrato.
A corretagem é devolvida no distrato?
Na desistência do comprador, a lei permite deduzir a corretagem integralmente. No arrependimento em 7 dias e na culpa da incorporadora, a devolução inclui a corretagem.
A lei do distrato vale para contrato antigo?
Em regra, não. Para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, os tribunais aplicam a orientação consolidada, como a Súmula 543 do STJ, que manda restituir as parcelas de forma integral se a culpa é do vendedor e parcial se é do comprador.
O que acontece se a obra atrasar?
A lei admite tolerância de até 180 dias, se estiver no contrato. Passado esse prazo sem culpa do comprador, ele pode resolver o contrato com devolução integral e multa em até 60 dias, ou manter o contrato com indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
Posso evitar a multa indicando outro comprador?
Sim. Se o comprador encontra um substituto que assuma a posição contratual, com anuência da incorporadora, a pena convencional não incide.
O que é o quadro-resumo?
É a parte inicial do contrato, exigida pela lei, que concentra preço, forma de pagamento, corretagem, prazo de entrega, consequências do distrato e informações sobre a afetação. Divergência entre o quadro e as cláusulas é sinal de alerta.
Devo assinar a proposta de distrato da incorporadora?
Não sem conferir a conta. Peça a planilha com o total pago, a corretagem, a pena e o prazo. Evite termo com quitação ampla antes de receber. Proposta fora da lei pode ser negociada ou levada à Justiça.
Conclusão
A lei do distrato imobiliário fixa tetos, não percentuais obrigatórios. Na desistência do comprador, até 25% ou 50% com afetação, mais corretagem. No atraso da incorporadora, devolução integral. O termo de distrato precisa trazer a conta e a data por escrito.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Contratos de empreendimentos em outras cidades podem ser analisados à distância.Página da autora