Problemas cartorários na compra de imóvel: o que trava e como resolver
Problemas cartorários na compra de imóvel são as pendências de documento ou de registro que impedem o tabelião de lavrar a escritura ou o Registro de Imóveis de registrar a transferência. Em geral, o problema não é o cartório: é algo que a matrícula ou as partes ainda não resolveram.
O que são problemas cartorários na compra de imóvel?
Problemas cartorários na compra de imóvel são as pendências de documento ou de registro que impedem o tabelião de lavrar a escritura ou o Registro de Imóveis de registrar a transferência. Em geral, o problema não é o cartório: é algo que a matrícula ou as partes ainda não resolveram.
O cartório não cria o problema, ele revela. O tabelião confere se as partes podem vender e comprar, e o oficial do Registro de Imóveis confere se o título combina com a matrícula. Qualquer diferença entre o que o contrato diz e o que o registro mostra vira exigência.
Em matéria publicada no Ego Brazil, a Dra. Gabriela Pereira resumiu o leque de entraves: “Desde os mais simples, como falta de informações relacionadas à alteração de sobrenome e estado civil por parte dos proprietários, até questões mais complexas, como construções ou reformas feitas sem autorização da prefeitura, que consequentemente não foram registradas no cartório de imóveis, e até ordens judiciais de indisponibilidade por falta de transferência imobiliária.” A experiência dela como ex-delegatária de cartório ajuda a prever o que o registro vai pedir.
Fonte: a Lei 6.015/1973, no art. 198, determina que a exigência do oficial seja feita por escrito e permite ao apresentante que não concorde pedir a remessa ao juiz competente. O Código Civil, no art. 1.245, condiciona a transferência da propriedade ao registro do título.
Exemplo: vendedora que casou depois de comprar o apartamento e nunca averbou o casamento. A escritura sai, mas o registro volta com exigência de averbação do casamento e da participação do cônjuge, conforme o regime de bens.
Quando o problema é do cartório e quando não é?
É problema cartorário quando a escritura não é lavrada por falta de documento, quando o registro volta com nota devolutiva, quando a matrícula mostra ônus, construção que não existe no papel ou área diferente, ou quando o banco trava o financiamento por pendência de registro.
Não é problema cartorário quando o conflito é entre comprador e vendedor sobre preço, prazo ou multa: isso se resolve no contrato, com apoio em contratos imobiliários. Também não é quando alguém de fora reivindica o imóvel; esse cenário está em comprou imóvel e alguém apareceu dizendo que é dono.
E quando o vendedor morreu antes da escritura, a pendência não se resolve só no cartório de registro: pode exigir inventário ou adjudicação contra o espólio, tratados em adjudicação compulsória.
| Problema | Onde aparece | Como costuma se resolver |
|---|---|---|
| Estado civil ou nome desatualizado | Matrícula e escritura | Averbação com certidão de casamento, divórcio ou óbito |
| Obra ou reforma sem averbação | Matrícula diferente do imóvel real | Regularização na Prefeitura e averbação da edificação |
| Área ou medidas divergentes | Planta, título e matrícula | Retificação no Registro de Imóveis ou em juízo |
| Penhora, hipoteca ou indisponibilidade | Ônus lançados na matrícula | Baixa antes da venda ou cláusula específica no contrato |
| Cadeia de títulos incompleta | Vendedor que não é o titular registrado | Registro dos títulos anteriores, inventário ou adjudicação |
| Tributo do ato não pago | ITBI ou certidões fiscais exigidas | Recolhimento e apresentação da guia ao cartório |
O que precisa estar certo para o registro sair?
- Vendedor que é o titular registrado na matrícula, com estado civil atualizado.
- Descrição do imóvel na escritura igual à da matrícula.
- Construção existente averbada, ou regularizada antes da venda.
- Ônus conhecidos, com baixa ou solução prevista antes do pagamento.
- ITBI recolhido à Prefeitura do município do imóvel, quando o ato exigir.
- Título apresentado no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
Quais documentos evitam exigência?
- Certidão de inteiro teor e de ônus reais da matrícula, recente.
- Documentos pessoais e certidão de casamento, divórcio ou óbito atualizada dos vendedores.
- Certidão ou carnê de IPTU e dados do cadastro imobiliário.
- Habite-se ou certidão de averbação da construção.
- Guia de ITBI e certidões fiscais que o cartório exigir.
- Nota devolutiva anterior, se o título já foi apresentado e voltou.
Como resolver um problema cartorário, passo a passo?
- 1Leia a exigência ou a matrícula
Se o título já voltou, a nota devolutiva diz o que falta. Se ainda não foi apresentado, a certidão da matrícula antecipa o que o cartório vai pedir.
- 2Ache a origem da pendência
A exigência aponta o sintoma. Um casamento não averbado pode esconder partilha de divórcio que nunca foi registrada, por exemplo.
- 3Resolva fora do cartório o que é de fora
Obra sem alvará vai à Prefeitura. Penhora vai ao processo que a determinou. Herdeiro vai ao inventário.
- 4Faça os atos na ordem certa
Primeiro as averbações e retificações, depois a escritura, depois o registro. Inverter a ordem gera nova exigência.
- 5Reapresente o título
Com a exigência cumprida, o título volta ao Registro de Imóveis dentro do prazo da prenotação, quando possível.
- 6Discorde por escrito se for o caso
Se a exigência não tem base legal, o apresentante pode pedir a suscitação de dúvida, e o juiz decide.
Qual via
- Falta documento ou averbaçãoCumprir a exigência
- Pendência fora do registroPrefeitura, processo ou inventário
- Exigência sem base legalSuscitação de dúvida
Aqui o tema é problemas cartorários na compra de imóvel, também buscado como problema no cartório para registrar imóvel, nota devolutiva e exigência do cartório. Se a sua venda ou compra travou, veja a regularização de imóveis.
Muita exigência nasce da confusão entre escritura e registro, explicada em escritura e registro de imóvel: qual a diferença. Para ler ônus antes de pagar, veja certidão de ônus reais e matrícula do imóvel.
Quando a área da matrícula não confere com o terreno, o caminho próprio é a retificação de área. Quem vai comprar e quer evitar a trava desde o início deve fazer a due diligence imobiliária antes do sinal.
A leitura da nota devolutiva e o plano para destravar a operação são feitos na página de regularização de imóveis, com a matrícula e o título que voltou.
Quanto tempo leva para destravar?
Averbar um casamento com a certidão em mãos é rápido. Obra sem alvará depende da Prefeitura. Uma penhora depende do processo que a determinou. O tempo para destravar é o tempo da pendência mais lenta, não o do cartório.
Há ainda a prenotação: o título protocolado tem prazo para que as exigências sejam cumpridas. Se vence, é preciso novo protocolo. Organizar tudo antes de apresentar evita perder essa janela. Prazo fechado, sem ver a exigência, é chute.
Quanto custa resolver?
Não há faixa de honorários nesta página. O custo depende de quantos atos a pendência exige e de quem precisa agir. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Número de averbações | Cada averbação tem emolumento próprio, pela tabela do estado |
| Obra a regularizar | Taxas municipais, projeto e engenharia antes da averbação |
| Retificação de área | Planta, memorial, ART e notificação de confrontantes |
| Ônus a baixar | Quitação da dívida garantida ou medida no processo de origem |
| Suscitação de dúvida | Acrescenta etapa judicial ao procedimento |
Perguntas frequentes
O que é nota devolutiva do cartório?
É o documento em que o oficial do Registro de Imóveis explica, por escrito, por que o título não pôde ser registrado e o que precisa ser feito. Ela é o ponto de partida para resolver a pendência.
O que fazer quando o cartório não aceita registrar a escritura?
Leia a nota devolutiva, identifique a origem da exigência e cumpra o que for devido. Se a exigência não tiver base legal, é possível pedir a suscitação de dúvida, para que o juiz decida.
O que é suscitação de dúvida?
É o procedimento previsto na Lei 6.015/1973 para quando o apresentante não concorda com a exigência do oficial. O título é remetido ao juiz competente, que decide se o registro deve ou não ser feito.
Reforma sem averbação impede a venda?
Com frequência, sim. Se a matrícula mostra um imóvel diferente do real, o banco e o cartório podem exigir a averbação antes. Em geral, a obra precisa estar regular na Prefeitura antes de ser averbada.
Posso comprar imóvel com penhora na matrícula?
Pode ser arriscado. A penhora registrada é oponível ao comprador. O normal é exigir a baixa antes do pagamento, ou estruturar no contrato a quitação da dívida com parte do preço. Sem essa estrutura, o risco fica com quem compra.
Mudança de estado civil precisa ser averbada?
Sim. Casamento, divórcio e viuvez alteram quem precisa assinar a venda. A matrícula desatualizada gera exigência no registro. A averbação é feita com a certidão atualizada.
De quem é a responsabilidade por resolver a pendência?
Em regra, do vendedor, que precisa entregar o imóvel em condição de registro. O contrato pode distribuir custos e prazos. Por isso vale definir isso antes de assinar, e não depois da nota devolutiva.
Qual cartório registra o imóvel?
O Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato, mas o registro corre só no ofício competente.
Um advogado resolve a exigência do cartório?
O advogado lê a exigência, identifica a origem e organiza os atos na ordem certa, inclusive fora do cartório. Em pendências com vários atos, isso evita novas notas devolutivas. A página de regularização de imóveis recebe o título que voltou.
Conclusão
Os problemas cartorários na compra de imóvel quase sempre vêm da matrícula, não do cartório. A nota devolutiva mostra o sintoma, e a solução está na origem da pendência. Ler a matrícula antes de assinar é o que evita a trava.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o título vai ao ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, e o ITBI é recolhido à Prefeitura.Página da autora