Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Regras, limites e passos
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil. No imóvel urbano, residente ou não no país, ele compra nas mesmas condições do brasileiro, com CPF e escritura. Os limites legais estão no imóvel rural, na faixa de fronteira e em áreas da União, como os terrenos de marinha.
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil. No imóvel urbano, residente ou não no país, ele compra nas mesmas condições do brasileiro, com CPF e escritura. Os limites legais estão no imóvel rural, na faixa de fronteira e em áreas da União, como os terrenos de marinha.
Não existe lei que proíba estrangeiro de comprar imóvel urbano no Brasil. Quem mora fora pode comprar um apartamento em Salvador da mesma forma que um brasileiro: identifica o imóvel, verifica a documentação, assina a escritura pessoalmente ou por procurador, recolhe o ITBI e registra na matrícula. O registro é o que faz dele proprietário.
As restrições existem por razões de soberania e de controle do território. A Constituição manda a lei regular e limitar a compra de imóvel rural por estrangeiro. A faixa de fronteira tem regime próprio de defesa. E os terrenos de marinha são da União, o que acrescenta à compra uma etapa perante a Secretaria do Patrimônio da União, a SPU, para qualquer comprador, estrangeiro ou não.
Fonte: a Constituição Federal manda a lei regular e limitar a aquisição de imóvel rural por estrangeiro no art. 190, define a faixa de fronteira no art. 20, parágrafo 2º, e inclui os terrenos de marinha entre os bens da União no art. 20, VII.
Exemplo: português aposentado que quer um apartamento na Barra. O fato é compra urbana comum, com CPF, procuração se ele não vier ao Brasil e conferência de terreno de marinha na matrícula.
Quais estrangeiros podem comprar e onde há limites?
Pode comprar o estrangeiro pessoa física, residente no Brasil ou não, e a empresa estrangeira, com as exigências de representação no país. Também pode comprar o casal em que um é brasileiro e o outro estrangeiro, com atenção ao regime de bens, que pode seguir a lei do país em que o casal tinha domicílio ao se casar.
O imóvel rural é a principal exceção. A Lei 5.709/1971 restringe a aquisição ao estrangeiro residente no país e à empresa autorizada a funcionar no Brasil, com limites de área e um teto de terras em mãos de estrangeiros por município. Acima de certos tamanhos, a compra depende de autorização do INCRA.
Na faixa de fronteira, a Lei 6.634/1979 exige assentimento prévio do governo federal para determinados negócios com estrangeiros. Isso não atinge Salvador nem a Bahia, que não fazem divisa com outro país. Se o imóvel não tem matrícula regular, a compra depende antes de regularização de imóveis.
| Tipo de imóvel | Regra para estrangeiro | O que conferir |
|---|---|---|
| Urbano | Mesmas regras do comprador brasileiro | CPF, matrícula, certidões, ITBI e registro |
| Urbano em terreno de marinha | Mesmas regras, com etapa na SPU | Situação do imóvel na União e autorização de transferência |
| Rural | Limites da Lei 5.709/1971 | Residência, área, teto municipal e autorização do INCRA |
| Faixa de fronteira | Assentimento prévio pela Lei 6.634/1979 | Localização do imóvel em relação à divisa |
| Compra por empresa estrangeira | Representação no Brasil e regras do rural, se for o caso | Documentos societários legalizados e traduzidos |
O que o estrangeiro precisa ter para comprar?
- CPF, obtido na Receita Federal, inclusive por consulado brasileiro no exterior.
- Documento de identidade válido, em regra o passaporte, ou o documento de residente no Brasil.
- Procurador no Brasil com procuração pública, se a assinatura não for presencial.
- Recursos que entram por operação de câmbio formal, com contrato de câmbio e comprovantes.
- Informação sobre estado civil e regime de bens, com a certidão de casamento estrangeira quando for o caso.
- Em imóvel rural, enquadramento nos limites da Lei 5.709/1971 antes de qualquer sinal.
Quais documentos o estrangeiro precisa?
- Passaporte ou documento de identidade de estrangeiro.
- Comprovante de inscrição no CPF.
- Certidão de casamento ou de estado civil, com apostila da Haia ou legalização consular e tradução juramentada.
- Procuração pública, lavrada no Brasil ou no exterior, com as formalidades de legalização exigidas.
- Contrato de câmbio e comprovantes da transferência dos recursos.
- Do lado do imóvel: matrícula, certidões do vendedor, IPTU, condomínio e, se houver, documentos da SPU.
Como funciona a compra, passo a passo?
- 1Tire o CPF
É o primeiro passo, porque sem ele não há escritura nem registro. Pode ser feito antes da viagem.
- 2Confira o tipo de imóvel
Urbano, rural ou em terreno de marinha. A resposta define se há limite, autorização ou etapa extra.
- 3Faça a due diligence
Matrícula, certidões do vendedor e débitos do imóvel, como em qualquer compra. Quem compra de longe depende mais dessa leitura.
- 4Organize a representação
Se não vier ao Brasil, nomeie procurador por procuração pública legalizada. Defina poderes específicos para aquela compra.
- 5Traga os recursos pelo câmbio
A transferência entra por instituição autorizada pelo Banco Central. Guarde o contrato de câmbio, que documenta a origem do dinheiro.
- 6Escritura, ITBI e registro
Guia do ITBI paga, escritura no tabelionato e registro no ofício de imóveis. A propriedade muda com o registro.
Qual caminho
- Apartamento ou casa em cidadeCompra comum com CPF
- Imóvel na orla em terreno de marinhaCompra com etapa na SPU
- Terra ruralAnálise dos limites e do INCRA
Este guia responde a quem pergunta se estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil, como estrangeiro compra imóvel e se estrangeiro não residente pode comprar. Para acompanhar a compra à distância, veja a aquisição de imóvel por estrangeiro.
A investigação do imóvel e do vendedor é a mesma de qualquer compra e está no checklist de due diligence imobiliária. O que o advogado faz em cada etapa, inclusive como procurador, está em advogado para compra de imóvel.
O imposto da transmissão em Salvador está em ITBI em Salvador. As cláusulas que protegem quem paga de longe estão em modelo de contrato de compra e venda de imóvel.
Se você mora fora e quer comprar em Salvador, a página de aquisição de imóvel por estrangeiro recebe o caso. Quem pensa em organizar vários imóveis no Brasil pode ver também o planejamento patrimonial imobiliário.
Quanto tempo demora?
Para imóvel urbano, o tempo é parecido com o de qualquer compra, somado ao preparo da parte estrangeira: CPF, legalização e tradução de documentos, procuração e câmbio. Organizar isso antes de negociar evita que o vendedor desista por demora.
Terreno de marinha acrescenta a etapa na SPU. Imóvel rural pode depender de autorização do INCRA, com prazo do órgão. Não há como prometer data fechada antes de saber o tipo de imóvel e o estado da documentação.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O estrangeiro paga os mesmos impostos e emolumentos do comprador brasileiro, com alguns custos próprios. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| ITBI | Imposto municipal da transmissão, conforme a lei da cidade do imóvel |
| Escritura e registro | Emolumentos pela tabela oficial, iguais para brasileiro e estrangeiro |
| Documentos estrangeiros | Apostila ou legalização e tradução juramentada |
| Câmbio | Tarifas e taxa da instituição que faz a operação |
| Terreno de marinha | Etapa e eventual cobrança própria da União na transferência |
| Escopo da assessoria | Due diligence, procuração, contrato e acompanhamento até o registro |
Perguntas frequentes
Estrangeiro não residente pode comprar imóvel no Brasil?
Pode, no imóvel urbano. Não é preciso morar no Brasil nem ter visto para comprar um apartamento ou uma casa em cidade. É preciso CPF e, se não vier assinar, um procurador com procuração pública.
Estrangeiro precisa de CPF para comprar imóvel?
Sim. Sem CPF não há escritura nem registro. O CPF pode ser pedido à Receita Federal, inclusive pelos consulados brasileiros no exterior.
Estrangeiro pode comprar terra rural?
Com limites. A Lei 5.709/1971 exige, em regra, residência no Brasil, limita a área e fixa um teto de terras de estrangeiros por município. Acima de certos tamanhos, depende de autorização do INCRA. A análise vem antes do sinal.
Estrangeiro pode comprar imóvel na praia?
Pode. Muitos imóveis na orla estão em terreno de marinha, que é bem da União. Nesses casos, a transferência passa por etapa na SPU, que vale para qualquer comprador. A matrícula costuma indicar essa situação.
Como trazer o dinheiro do exterior para comprar?
Por operação de câmbio em banco ou instituição autorizada pelo Banco Central, que é quem regula o mercado de câmbio. Guarde o contrato de câmbio e os comprovantes, que documentam a origem do dinheiro na escritura e em uma venda futura.
Posso comprar sem vir ao Brasil?
Pode, por procuração pública. Ela pode ser feita em consulado brasileiro ou em cartório estrangeiro, com apostila da Haia ou legalização, conforme o país. Os poderes devem ser específicos para a compra.
O estrangeiro paga ITBI?
Sim. O ITBI é devido na compra por qualquer adquirente, brasileiro ou estrangeiro, conforme a lei do município do imóvel. Em Salvador, a guia é emitida pela Prefeitura.
Casamento no exterior afeta a compra?
Pode afetar. O regime de bens pode seguir a lei do país do domicílio do casal, e o cônjuge pode precisar participar. A certidão de casamento estrangeira, legalizada e traduzida, entra na escritura.
Preciso de advogado no Brasil?
Não é obrigatório, mas quem compra de longe depende de alguém que confira matrícula, vendedor, contrato e registro no local. Se quiser comprar em Salvador, a página de aquisição por estrangeiro recebe o caso.
Conclusão
Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil, e no imóvel urbano as regras são as mesmas do brasileiro. Os limites estão no rural, na faixa de fronteira e nas áreas da União. Em Salvador, CPF, procuração, câmbio formal e a conferência de terreno de marinha resolvem a maior parte das dúvidas.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, parte relevante dos imóveis da orla, como na Barra e no Rio Vermelho, pode estar em terreno de marinha, o que se confere na matrícula e na SPU.Página da autora