Checklist de due diligence imobiliária: o que conferir antes de comprar

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

O checklist de due diligence imobiliária é a lista de verificações que o comprador faz no imóvel e em quem vende antes de pagar o sinal: matrícula e ônus, débitos de IPTU e condomínio, ações judiciais, dívidas fiscais e trabalhistas e a legitimidade de quem assina.

O que entra no checklist de due diligence imobiliária?

O checklist de due diligence imobiliária é a lista de verificações que o comprador faz no imóvel e em quem vende antes de pagar o sinal: matrícula e ônus, débitos de IPTU e condomínio, ações judiciais, dívidas fiscais e trabalhistas e a legitimidade de quem assina.

O checklist não é uma lista de papéis para arquivar. Cada item responde a uma pergunta concreta. A matrícula diz se quem vende é dono e se o bem tem hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade. As certidões do vendedor dizem se ele tem dívida capaz de atingir a venda. Os débitos do imóvel dizem quanto o comprador pode herdar sem perceber.

Este guia é a parte prática. O conceito, o momento certo e o que a análise entrega estão em o que é due diligence imobiliária. Aqui, a proposta é outra: mostrar o que pedir, onde pedir, em que ordem e o que fazer com cada resultado.

Fonte: a Lei 13.097/2015, no art. 54, concentra na matrícula os atos que podem ser opostos ao comprador de boa-fé. O Código de Processo Civil, no art. 792, trata da fraude à execução, que é o risco medido pelas certidões pessoais do vendedor.

Exemplo: matrícula limpa, mas o vendedor responde a uma execução trabalhista em outra cidade, onde morava antes. Sem pesquisar os dois lugares, o checklist passaria incompleto.

Quando usar o checklist completo?

O checklist completo serve para qualquer compra relevante: apartamento usado, casa, terreno, sala comercial, imóvel vendido por herdeiros, por empresa, por procurador ou por quem está em divórcio. Também serve para quem compra à distância e não conhece o vendedor.

Na compra na planta, o foco muda para o registro da incorporação e para a construtora, e a lista ganha itens próprios da incorporação imobiliária. Se o imóvel nem tem matrícula ou a escritura nunca foi registrada, o checklist vai mostrar o problema, mas a solução é outra etapa: veja imóvel sem escritura.

O checklist jurídico também não substitui a vistoria de engenharia, que olha estrutura e instalações.

Quais certidões do imóvel conferir?

• Certidão de inteiro teor da matrícula com ônus reais, emitida pelo Registro de Imóveis da circunscrição. Em Salvador, há mais de um ofício, e a circunscrição depende do endereço.
• Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias sobre o imóvel, também no Registro de Imóveis.
• Leitura da cadeia de registros anteriores, para ver como o bem chegou ao vendedor: compra, herança, doação, usucapião ou adjudicação.
• Certidão de débitos de IPTU na Prefeitura de Salvador ou do município do imóvel, com a inscrição imobiliária.
• Declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico, com a ata que comprova o mandato dele.
• Conferência da área construída com habite-se e averbação, e, em imóvel na orla, a situação de terreno de marinha perante a União.

Quais certidões do vendedor pedir?

• Distribuidores cíveis da Justiça Estadual (TJBA) no domicílio do vendedor e no local do imóvel.
• Certidões da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, incluindo a certidão negativa de débitos trabalhistas.
• Certidão de protestos nos tabelionatos de protesto da cidade.
• Certidão de débitos federais da Receita Federal e da PGFN, e certidões fiscais estadual e municipal.
• Consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, em nome do vendedor.
• Documento de identidade e certidão de estado civil atualizada. Se casado, as mesmas certidões do cônjuge.
• Se o vendedor é empresa: contrato social atualizado, poderes de quem assina e certidões da pessoa jurídica.

Em que ordem fazer a checagem?

1. 1
   Comece pela matrícula

   Peça a matrícula atualizada antes de negociar valores. Ela confirma o dono, a área e os ônus, e define o que mais precisa ser pesquisado.

2. 2
   Identifique quem assina

   Estado civil, regime de bens, herança, empresa ou procuração. Cada situação acrescenta pessoas e documentos ao checklist.

3. 3
   Puxe as certidões pessoais

   Nas esferas cível, federal, trabalhista, fiscal e de protestos, para o vendedor e o cônjuge, no domicílio e no local do imóvel.

4. 4
   Levante os débitos do imóvel

   IPTU na prefeitura e condomínio com o síndico ou a administradora. Anote valores e datas.

5. 5
   Classifique os achados

   Cada item recebe um peso: sem risco, risco contornável com cláusula ou risco que impede a compra naquele momento.

6. 6
   Transforme em contrato

   O que foi encontrado vira condição de pagamento, prazo de baixa de ônus, retenção de valor ou desistência sem multa.

Este é o checklist de due diligence imobiliária, também buscado como lista de certidões para comprar imóvel e checklist de compra de imóvel. Se você quer que a leitura seja feita por advogada, com parecer e recomendação, veja a due diligence imobiliária.

A certidão mais importante do checklist é a da matrícula. Como pedir e como ler cada registro está em certidão de ônus reais e matrícula do imóvel. Quando quem vende recebeu o imóvel por herança, os cuidados extras estão em riscos de comprar imóvel de herdeiro.

Se o checklist mostra algo que você não sabe avaliar, é o momento de ter assessoria. O guia advogado para compra de imóvel explica o que muda em cada etapa. O que pode acontecer quando a checagem é pulada aparece em comprou imóvel e alguém apareceu dizendo que é dono.

Com o checklist pronto, a due diligence imobiliária converte os achados em cláusulas. O imposto que vem depois, na escritura, está em ITBI em Salvador.

Quanto tempo leva e quando renovar as certidões?

As certidões on-line saem em minutos ou poucos dias. A matrícula depende do Registro de Imóveis, e a declaração de condomínio depende do síndico. O que alonga o prazo não é pedir, é explicar o que apareceu: um processo precisa ser lido, uma averbação antiga precisa ser entendida.

Certidão é fotografia do dia em que foi emitida. Para lavrar a escritura, o Decreto 93.240/1986 fixa validade de 30 dias para as certidões de ônus reais e de ações sobre o imóvel. Na prática, faça o checklist antes do sinal e renove as certidões principais perto da escritura.

Quanto custa fazer a checagem?

Não há faixa de honorários nesta página. O custo da checagem é pequeno perto do valor do imóvel, mas varia. O que muda o custo:

Perguntas frequentes

Conclusão

O checklist de due diligence imobiliária começa na matrícula, passa pelas certidões do vendedor e do cônjuge e termina nos débitos do imóvel. Ele só vale se cada achado virar decisão e cláusula. Feito antes do sinal, ainda permite negociar ou desistir.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, as certidões de matrícula são pedidas ao ofício de imóveis da circunscrição do bem, e as pessoais podem ser emitidas em grande parte pela internet.Página da autora