ITBI em Salvador: como calcular, emitir a guia e pagar

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

O ITBI em Salvador é o imposto municipal cobrado pela Prefeitura quando um imóvel da cidade é transmitido por ato oneroso entre vivos, como na compra e venda. A guia é emitida pela Secretaria Municipal da Fazenda, e o comprovante de pagamento é conferido na escritura e no registro.

Guia de ITBI, escritura e chaves sobre mesa de mármore

O que é o ITBI em Salvador?

A Constituição dá aos municípios o imposto sobre a transmissão entre vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre eles, exceto os de garantia. Na prática, é o imposto da compra e venda e de outras transmissões onerosas. Herança e doação não pagam ITBI: pagam ITCMD, que na Bahia é estadual e fica com a SEFAZ-BA.

Em Salvador, o imposto é administrado pela Secretaria Municipal da Fazenda, a SEFAZ Salvador, que emite a guia e mantém o cadastro dos imóveis usado também no IPTU. O cálculo depende de duas peças: a base de cálculo e a alíquota. A alíquota está na legislação tributária do município e pode variar conforme a natureza do negócio, por isso o número deve ser conferido na própria SEFAZ no momento da emissão da guia.

Fonte: a Constituição Federal, no art. 156, II, atribui aos municípios o imposto sobre transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis. Sobre a base de cálculo, o STJ fixou teses no Tema 1113 dos recursos repetitivos, julgado em 2022.

Exemplo: apartamento vendido em Salvador por valor abaixo do valor de referência da Prefeitura, por estar desatualizado e precisando de reforma. O valor declarado presume-se de mercado, e a Prefeitura só pode recalcular com processo próprio.

Quem paga o ITBI e quando ele é devido?

Paga ITBI quem adquire imóvel em Salvador por compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação ou adjudicação, conforme a lei municipal. Em regra, o contribuinte é o adquirente, e o contrato pode dividir o custo de outro modo entre as partes, sem mudar quem responde perante a Prefeitura.

Herança e doação pagam ITCMD, e não ITBI. O inventário é tratado em inventário de imóvel. A integralização de imóvel no capital de empresa tem imunidade constitucional com exceções, analisada no planejamento patrimonial imobiliário.

A garantia dada ao banco, como hipoteca ou alienação fiduciária, também não é base do ITBI.

O que o Tema 1113 do STJ decidiu sobre a base do ITBI
Ponto	O que o STJ fixou	Efeito prático
Base de cálculo	Valor do imóvel em condições normais de mercado	A base não é automaticamente o valor do IPTU
Relação com o IPTU	A base do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem pode ser usada como piso	Valor venal do IPTU não limita nem fixa o ITBI
Valor declarado	Presume-se condizente com o mercado	O valor da escritura é o ponto de partida
Discordância do fisco	Só afasta a presunção por processo administrativo próprio	O contribuinte tem direito a se defender
Valor de referência	O município não pode arbitrar previamente por valor fixado unilateralmente	Guia calculada só pela tabela pode ser questionada

Qual a base de cálculo e a alíquota do ITBI em Salvador?

Base de cálculo: o valor de mercado do imóvel, com presunção a favor do valor da transação declarado pelo comprador, conforme o Tema 1113 do STJ.
Alíquota: a prevista na lei tributária municipal vigente, conferida no site da SEFAZ Salvador no momento da emissão. Esta página não fixa número porque a alíquota deve ser confirmada na fonte oficial do município.
Cálculo: base de cálculo multiplicada pela alíquota vigente. Parte financiada pode ter tratamento próprio, se a lei municipal previr.
Declaração do valor real do negócio, que é o que a presunção do STJ protege.

Quais dados e documentos para emitir a guia?

Inscrição imobiliária do imóvel, que aparece no carnê ou na certidão de IPTU.
Matrícula do imóvel e o ofício de registro.
Nome, CPF ou CNPJ e endereço do comprador e do vendedor.
Natureza do negócio: compra e venda, permuta, dação em pagamento ou outro.
Valor da transação, forma de pagamento e, se houver, a parte financiada.
Contrato, proposta ou minuta da escritura, que sustentam o valor declarado.

Como calcular e pagar o ITBI, passo a passo?

1
Confirme a natureza do negócio
Compra e venda paga ITBI. Herança e doação pagam ITCMD. Integralização em empresa pode ter imunidade. A natureza define o imposto.
2
Separe os dados do imóvel
Inscrição imobiliária, matrícula e endereço, exatamente como constam na Prefeitura e no registro.
3
Declare o valor da transação
No sistema da SEFAZ Salvador, informe o valor real do negócio. Pelo Tema 1113, ele presume-se de mercado.
4
Confira a base e a alíquota
Veja se a guia usou o valor declarado e qual alíquota foi aplicada. Se a base veio de uma tabela da Prefeitura, avalie a impugnação.
5
Pague a guia
O pagamento é feito no banco pela guia emitida. Guarde o comprovante e a guia, que acompanham a escritura.
6
Leve à escritura e ao registro
O tabelião confere o comprovante antes de lavrar, e o registrador confere o recolhimento antes de registrar.

Se a guia vier maior

Guia calculada sobre o valor declaradoPagar e seguir
Guia por valor de referência acima do negócioAvaliar impugnação
Prazo de escritura apertadoPagar e discutir a restituição

Este guia trata do ITBI em Salvador e responde a buscas como alíquota ITBI Salvador, como emitir a guia de ITBI e base de cálculo do ITBI. Para quem está fechando uma compra e quer o contrato alinhado com o imposto, veja os contratos imobiliários.

O ITBI é pago no fim de uma sequência. Antes dele vêm a investigação do imóvel, descrita no checklist de due diligence imobiliária, e o contrato, tratado em modelo de contrato de compra e venda de imóvel.

Depois do imposto, a escritura precisa ser registrada, como explica escritura e registro de imóvel. Quando o ITBI é só uma parte da conta de uma regularização, veja quanto custa regularizar um imóvel.

Se a guia veio calculada sobre um valor maior do que o negócio, ou se o contrato precisa dizer quem paga o imposto, a página de contratos imobiliários recebe a minuta e a guia.

Quando pagar e quanto tempo leva?

A emissão da guia costuma ser rápida quando o cadastro da Prefeitura está correto. Divergência de inscrição, área ou nome do proprietário atrasa.

Na prática, o comprovante do ITBI é exigido pelo tabelião antes da escritura, e o registrador também confere o recolhimento. Se houver discussão sobre a base, o prazo depende do processo administrativo ou judicial. Quem tem data de escritura marcada precisa decidir entre esperar ou pagar e discutir depois.

O que muda o valor do ITBI?

Não há faixa de honorários nesta página. O valor do ITBI depende da lei municipal e do negócio. O que muda o valor e o custo total da transmissão:

Variáveis que alteram o ITBI e a conta da transmissão
Variável	Efeito
Valor da transação	É a base presumida, conforme o Tema 1113 do STJ
Alíquota municipal	Definida pela lei de Salvador vigente, conferida na SEFAZ
Parte financiada	Pode ter tratamento próprio, se a lei municipal previr
Natureza do negócio	Compra paga ITBI, herança e doação pagam ITCMD
Escritura e registro	Emolumentos à parte, pela tabela oficial do TJBA
Discussão da base	Impugnação ou ação têm custo e prazo próprios, com honorários conforme o escopo

Perguntas frequentes

Qual a alíquota do ITBI em Salvador?

É a prevista na lei tributária municipal vigente, e pode variar conforme a natureza do negócio. Esta página não fixa número: confira no site da SEFAZ Salvador no momento da emissão da guia, que mostra a alíquota aplicada.

Qual a base de cálculo do ITBI?

O valor do imóvel em condições normais de mercado. Pelo Tema 1113 do STJ, o valor da transação declarado presume-se de mercado, e a base não está vinculada à do IPTU, que também não serve de piso.

A Prefeitura pode cobrar pelo valor de referência?

Não pode fixar previamente a base por valor de referência que ela mesma estabeleceu. Se discordar do valor declarado, precisa abrir processo administrativo próprio, com direito de defesa do contribuinte.

Como emitir a guia de ITBI em Salvador?

Pelo sistema da Secretaria Municipal da Fazenda de Salvador, informando a inscrição imobiliária, os dados das partes, a natureza do negócio e o valor da transação. A guia gerada é paga no banco.

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?

A lei municipal define o contribuinte, em regra o comprador. O contrato pode prever divisão diferente entre as partes, mas isso não muda quem responde perante a Prefeitura.

Quando pagar o ITBI?

Na prática, antes da escritura, porque o tabelião confere o comprovante. Organize o pagamento com a data marcada.

Posso declarar valor menor para pagar menos ITBI?

Não. Declarar abaixo do real é irregular, expõe o comprador a autuação e aumenta o ganho de capital numa venda futura. O Tema 1113 protege o valor verdadeiro, não o valor reduzido.

O que fazer se a guia veio com valor maior?

Reúna o contrato e provas do valor de mercado e avalie a impugnação administrativa ou a via judicial. Se a escritura está marcada, pode ser preciso pagar e discutir a diferença depois. A página de contratos imobiliários recebe a guia para análise.

Conclusão

O ITBI em Salvador é a alíquota da lei municipal aplicada sobre o valor de mercado, e o valor declarado presume-se correto desde o Tema 1113 do STJ. A guia sai na SEFAZ Salvador, e o comprovante é conferido na escritura e no registro. Confira a alíquota vigente na fonte oficial e guarde os documentos que sustentam o preço.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o ITBI e o IPTU são tratados na Secretaria Municipal da Fazenda, e o ITCMD de herança e doação, na SEFAZ-BA.Página da autora