Certidão de ônus reais e matrícula do imóvel: como tirar e ler
Certidão de ônus reais é o documento emitido pelo Registro de Imóveis que mostra se a matrícula do imóvel tem garantias, restrições ou constrições registradas, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou indisponibilidade.
O que é a certidão de ônus reais?
Certidão de ônus reais é o documento emitido pelo Registro de Imóveis que mostra se a matrícula do imóvel tem garantias, restrições ou constrições registradas, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou indisponibilidade.
Todo imóvel registrado tem uma matrícula, uma ficha no Registro de Imóveis que conta a história do bem: quem é o dono, qual a área, o que foi construído e o que pesa sobre ele. Ônus real é o direito de outra pessoa que acompanha o imóvel, mesmo se ele for vendido. A certidão de ônus reais é o retrato dessa ficha, no dia em que foi emitida.
Na leitura, o que importa é o que foi registrado e se foi cancelado depois. Uma hipoteca de 1998 pode aparecer no R.3 e ter sido baixada na Av.7. Uma penhora pode estar ativa e travar a venda. Por isso a certidão precisa ser lida do começo ao fim, e não só pelo resumo final.
Fonte: a Lei 6.015/1973, no art. 17, permite que qualquer pessoa peça certidão sem informar o motivo, e no art. 176 organiza a matrícula. A Lei 13.097/2015, no art. 54, concentra na matrícula os atos que podem ser opostos ao comprador.
Exemplo: apartamento anunciado como quitado, com alienação fiduciária a um banco ainda registrada na matrícula. O fato é garantia ativa: sem o termo de quitação averbado, o banco segue como proprietário fiduciário.
Quem precisa da certidão e quando?
Precisa da certidão quem vai comprar, vender, financiar, doar, inventariar, dar o imóvel em garantia ou alugar com segurança. Também precisa quem quer regularizar e não sabe o que o registro diz. Numa compra, ela é o ponto de partida da due diligence imobiliária.
A certidão da matrícula não mostra tudo. Dívidas pessoais do vendedor ainda sem penhora, ações não averbadas, débitos de IPTU e de condomínio ficam fora dela. Por isso a análise completa soma certidões do vendedor e do imóvel, como mostra o checklist de due diligence para comprar imóvel.
Imóvel sem matrícula não tem certidão de ônus. Se ele ainda está em transcrição antiga, pede-se certidão da transcrição. Se nunca foi registrado, o problema é outro e começa em regularização de imóveis em Salvador: por onde começar.
| Registro na matrícula | O que significa | Efeito na compra |
|---|---|---|
| Hipoteca | O imóvel garante uma dívida do dono ou de terceiro | Precisa de baixa ou acordo com o credor antes da venda |
| Alienação fiduciária | O banco ou credor é proprietário fiduciário até a quitação | Sem quitação averbada, o vendedor não tem a propriedade plena |
| Penhora | Constrição por dívida em processo judicial | Compra com risco de fraude à execução e perda do bem |
| Usufruto | Outra pessoa tem direito de usar e receber os frutos | O comprador leva a nua-propriedade, salvo extinção do usufruto |
| Indisponibilidade | Ordem judicial ou administrativa que impede alienar | Registro da venda bloqueado até o cancelamento |
| Ação averbada | Processo que pode atingir o imóvel | O comprador não pode alegar que desconhecia |
O que é preciso para pedir?
- Saber o número da matrícula, que aparece na escritura, no contrato ou em certidão anterior.
- Sem a matrícula, informar endereço completo e nome do proprietário para busca.
- Identificar o Registro de Imóveis competente, definido pela circunscrição do endereço. Salvador tem mais de um ofício.
- Escolher o tipo: inteiro teor, ônus reais, ações reais e pessoais reipersecutórias ou vintenária.
- Pagar os emolumentos da tabela oficial do estado, divulgada na Bahia pelo TJBA.
Quais certidões do imóvel existem?
- Certidão de inteiro teor: cópia integral da matrícula, com todos os registros e averbações.
- Certidão de ônus reais: informa as garantias e restrições em vigor sobre o imóvel.
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias: informa ações averbadas que podem atingir o bem.
- Certidão vintenária ou de cadeia dominial: reconstrói os proprietários dos últimos anos, útil em usucapião e retificação.
- Certidão de transcrição: para imóveis registrados antes da matrícula, nos livros antigos.
- Certidões do vendedor, como distribuidores cíveis, trabalhistas e fiscais, que completam a análise. Veja due diligence para comprar imóvel.
Como tirar a certidão de ônus reais?
- 1Ache o número da matrícula
Está na escritura, no contrato de financiamento ou em certidão antiga. Sem ele, o cartório faz busca por endereço ou nome.
- 2Descubra o ofício competente
Cada endereço pertence a um Registro de Imóveis. Em cidades com vários ofícios, como Salvador, a circunscrição define onde pedir.
- 3Peça no balcão ou on-line
No balcão do cartório ou pela plataforma do ONR, o Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis, que reúne os cartórios do país. A certidão eletrônica tem a mesma validade.
- 4Escolha o tipo certo
Para compra e escritura, inteiro teor com ônus e ações. Para usucapião ou retificação, também a vintenária.
- 5Leia do primeiro ao último ato
Registros (R) e averbações (Av) em ordem. Confira cada ônus e se houve cancelamento posterior.
- 6Cruze com as outras certidões
Certidões do vendedor, IPTU e condomínio revelam o que a matrícula não mostra.
O que fazer com o resultado
- Matrícula sem ônusSeguir com as certidões pessoais
- Hipoteca ou alienação fiduciáriaQuitação e baixa antes ou na escritura
- Penhora ou indisponibilidadeParar e analisar o processo
Aqui o tema é certidão de ônus reais, também buscada como matrícula do imóvel, certidão de inteiro teor e como tirar a certidão de ônus reais. Se você vai comprar e quer a leitura completa, veja a due diligence imobiliária.
A Lei 13.097/2015, no art. 54, deu força à matrícula: em regra, citações de ações, penhoras, restrições e indisponibilidades que não foram registradas ou averbadas não podem ser opostas a quem compra de boa-fé, com as ressalvas da própria lei.
Quando a certidão revela que o vendedor é herdeiro sem inventário registrado, leia riscos de comprar imóvel de herdeiro. Se a compra já aconteceu e surgiu outra pessoa dizendo ser dona, veja comprou imóvel e alguém apareceu dizendo que é dono.
A diferença entre ter a escritura e ter o registro na matrícula está em escritura e registro de imóvel: qual a diferença. Os problemas mais comuns no cartório estão em problemas cartorários em transações imobiliárias.
Quanto tempo leva e qual a validade?
A emissão costuma ser rápida, e a certidão eletrônica chega por e-mail ou fica disponível para download na plataforma. O prazo depende do cartório, do tipo de certidão e de a matrícula estar digitalizada. Certidão vintenária e de transcrição antiga pedem pesquisa nos livros e levam mais.
Para escritura de compra e venda, o Decreto 93.240/1986, no art. 1º, IV, fixa validade de 30 dias para a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e a de ônus reais. Bancos e compradores costumam pedir certidão com o mesmo prazo. Como a certidão só retrata a data da emissão, o ideal é renovar perto da assinatura.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. A certidão em si tem emolumento pela tabela oficial do estado; a análise jurídica tem escopo próprio, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Tipo de certidão | Inteiro teor, ônus, ações e vintenária têm emolumentos próprios na tabela do TJBA |
| Pedido eletrônico | Pode haver taxa de serviço da plataforma somada ao emolumento |
| Número de imóveis | Cada matrícula, vaga de garagem ou box tem certidão separada |
| Imóvel em transcrição | Pesquisa em livros antigos pode exigir busca adicional |
| Análise jurídica | Leitura da cadeia, cruzamento com certidões do vendedor e parecer, conforme o escopo |
Perguntas frequentes
O que é certidão de ônus reais?
É a certidão do Registro de Imóveis que informa as garantias e restrições registradas na matrícula, como hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e indisponibilidade. Ela mostra a situação do imóvel na data da emissão.
Como tirar a certidão de ônus reais pela internet?
Pela plataforma do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis, o ONR, que reúne os Registros de Imóveis do país. Informe o estado, a cidade, o cartório e o número da matrícula, pague o emolumento e receba a certidão eletrônica.
Qual a diferença entre certidão de inteiro teor e de ônus reais?
A de inteiro teor reproduz toda a matrícula, com todos os registros e averbações. A de ônus reais informa as garantias e restrições em vigor. Pela redação atual do art. 19 da Lei 6.015/1973, a certidão de inteiro teor da matrícula também serve para comprovar ônus e restrições.
Quanto tempo vale a certidão de ônus reais?
Para lavrar escritura, 30 dias, conforme o Decreto 93.240/1986. Fora disso, a lei não fixa um prazo geral, mas a certidão só retrata o dia em que foi emitida. Em compra, peça uma nova perto da assinatura.
Qualquer pessoa pode tirar a certidão de um imóvel?
Sim. O art. 17 da Lei 6.015/1973 permite que qualquer pessoa peça certidão sem informar o motivo. Não é preciso ser dono nem autorização do proprietário.
A certidão mostra dívidas de IPTU ou de condomínio?
Não, a menos que já exista penhora averbada por essas dívidas. IPTU se confere na prefeitura, e condomínio, com a administradora ou o síndico. Essas dívidas acompanham o imóvel e precisam entrar na análise.
Imóvel com hipoteca pode ser vendido?
Pode, mas a hipoteca acompanha o imóvel. O normal é quitar a dívida e averbar a baixa antes ou no ato da escritura, com o credor participando. Comprar sem isso deixa o comprador exposto à execução da garantia.
O que fazer se aparecer penhora na matrícula?
Parar antes de pagar. É preciso identificar o processo, o valor da dívida e se há outros bens do devedor. A compra de imóvel penhorado corre risco de fraude à execução. Se quiser uma leitura da certidão, a página de due diligence recebe o caso.
Conclusão
A certidão de ônus reais é o retrato da matrícula no dia da emissão. Ela mostra garantias, penhoras e restrições, e deve ser pedida no ofício certo, lida inteira e renovada perto da escritura. Sozinha, não mostra tudo: é o começo da análise, não o fim.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Salvador tem vários ofícios de Registro de Imóveis, e cada endereço pertence a uma circunscrição.Página da autora