Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?
A diferença entre escritura e registro de imóvel é esta: a escritura é o documento feito no Tabelionato de Notas que formaliza o negócio, e o registro é o ato no Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade. Quem só tem a escritura ainda não é dono perante terceiros.
Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?
A diferença entre escritura e registro de imóvel é esta: a escritura é o documento feito no Tabelionato de Notas que formaliza o negócio, e o registro é o ato no Cartório de Registro de Imóveis que transfere a propriedade. Quem só tem a escritura ainda não é dono perante terceiros.
São dois cartórios e dois atos. O tabelião de notas recebe as partes, confere documentos e certidões, recolhe o imposto e redige a escritura, que tem fé pública e faz prova plena do negócio, conforme o art. 215 do Código Civil. O oficial do Registro de Imóveis recebe essa escritura, examina se ela cabe na matrícula e, se estiver tudo certo, faz o registro. É nesse momento que o comprador passa a ser o dono.
A distância entre os dois atos é onde nascem muitos problemas. Pessoas guardam a escritura em casa por anos, achando que o imóvel já é delas. Enquanto isso, a matrícula continua no nome do vendedor, que pode ter dívidas, sofrer penhora, falecer ou vender de novo. O registro, além disso, vale desde a prenotação do título no protocolo, o que dá prioridade a quem apresenta primeiro.
Fonte: o Código Civil, no art. 108, exige escritura pública nos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, e, no art. 1.245, transfere a propriedade pelo registro do título no Registro de Imóveis.
Exemplo: comprador que assinou a escritura em 2012 e nunca a levou ao registro. Em 2026, a matrícula ainda está no nome do vendedor, que tem uma penhora averbada. O fato é título não registrado, e o risco é real.
Quem precisa se preocupar com essa diferença?
Deve se preocupar quem comprou, recebeu em doação ou herdou um imóvel e tem só a escritura, quem vai comprar e está pagando antes do registro, quem vai vender um bem cuja matrícula ainda está em nome de antigo dono e quem precisa financiar, partilhar ou colocar o imóvel em holding.
Quem não tem escritura nenhuma, só contrato particular ou recibo, está em outro ponto do caminho: o mapa está em como regularizar um imóvel sem escritura. Se o preço foi pago e o vendedor se recusa a assinar a escritura, a via é a adjudicação compulsória.
Se a escritura e o registro já estão feitos, mas a matrícula não bate com o terreno, o tema é retificação de área, e não a diferença entre os atos.
| Aspecto | Escritura pública | Registro |
|---|---|---|
| Onde é feito | Tabelionato de Notas, de livre escolha das partes | Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel |
| Quem pratica | Tabelião de notas | Oficial de Registro de Imóveis |
| O que faz | Formaliza o negócio e prova a vontade das partes | Transfere a propriedade e a torna pública |
| Base legal | Código Civil, arts. 108 e 215 | Código Civil, arts. 1.227 e 1.245; Lei 6.015/1973 |
| Sem ele | Negócio acima do limite legal pode não valer como transferência | O vendedor continua sendo tratado como dono |
| Imposto ligado | ITBI costuma ser exigido antes da lavratura | O oficial confere o recolhimento antes de registrar |
Quando a escritura é obrigatória?
- Escritura pública nos negócios sobre imóveis acima de trinta salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil.
- Exceções previstas em lei, como contratos do sistema de financiamento com força de escritura pública.
- Imóvel registrado em nome de quem vende, para respeitar a continuidade do registro.
- Imposto de transmissão recolhido: ITBI na compra, ITCMD na doação ou herança.
- Apresentação da escritura ao Registro de Imóveis competente, para que o ciclo se complete.
Quais documentos cada ato pede?
- Para a escritura: documentos pessoais das partes e certidão de casamento, com regime de bens.
- Para a escritura: certidão atualizada da matrícula, com ônus e ações.
- Para a escritura: guia de ITBI paga, IPTU e certidões que o tabelião exigir.
- Para o registro: a escritura original, ou seu traslado ou certidão.
- Para o registro: comprovantes de tributos e o que o oficial exigir na qualificação.
Como funciona do contrato ao registro?
- 1Contrato e certidões
A negociação pode começar por contrato particular ou promessa. Antes de pagar o saldo, confira a matrícula e as certidões do vendedor e do imóvel.
- 2Imposto de transmissão
Na compra, o ITBI é municipal. Em Salvador, a guia é emitida pela Prefeitura, que calcula sobre a base definida na lei municipal.
- 3Lavratura da escritura
No Tabelionato de Notas escolhido pelas partes. O tabelião confere documentos, qualifica as partes e lê o ato antes das assinaturas.
- 4Protocolo no Registro de Imóveis
A escritura é levada ao ofício da circunscrição do imóvel. A prenotação garante a prioridade do título.
- 5Qualificação e exigências
O oficial examina se o título cabe na matrícula. Se faltar algo, emite nota de exigência. Discordância pode ser levada ao juiz pela suscitação de dúvida.
- 6Registro na matrícula
Praticado o registro, o comprador passa a constar como proprietário. Peça a certidão atualizada para conferir.
Onde você está
- Só contrato ou reciboFalta a escritura
- Escritura na gavetaFalta o registro
- Registro feitoDono perante todos
Aqui o tema é a diferença entre escritura e registro de imóvel, também buscado como escritura sem registro. Se a sua escritura nunca foi registrada, veja a regularização de imóveis.
O ITBI costuma ser pago antes da escritura. Em Salvador, o cálculo e a emissão da guia estão em ITBI em Salvador: como calcular e pagar. O que a matrícula mostra antes de pagar o saldo está em certidão de ônus reais e matrícula do imóvel.
Contrato particular sem escritura é o cenário do contrato de gaveta. Quando a escritura antiga entra junto com outras pendências, como obra não averbada, o começo está em regularização de imóveis em Salvador: por onde começar.
Registrar escritura parada há anos pode exigir certidões novas e conferência da cadeia. Esse trabalho é feito na regularização de imóveis, com a ordem de atos do método GAAP.
Quanto tempo demora?
A escritura depende de certidões prontas e do imposto pago. O que atrasa é certidão vencida, divergência de nome ou estado civil e ITBI calculado sobre base diferente da declarada.
O registro depende da qualificação do oficial. A Lei de Registros Públicos fixa prazos para o cartório, mas a exigência reinicia a espera até ser cumprida. Escritura antiga, vendedor falecido depois da venda ou cadeia com título anterior não registrado alongam o caminho. Prazo fechado antes de ver a matrícula não tem base.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O valor depende do negócio e do estado da matrícula, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Valor do imóvel | Emolumentos da escritura e do registro seguem tabela estadual por faixa de valor |
| Imposto de transmissão | ITBI municipal na compra, ITCMD estadual na doação ou herança, pela lei vigente |
| Certidões | Matrícula, ônus, certidões pessoais e fiscais têm custo próprio |
| Financiamento | Contrato bancário com força de escritura muda o caminho e pode dispensar o tabelionato |
| Escritura antiga | Registrar anos depois pode exigir certidões novas e atos anteriores na cadeia |
| Honorários | Conforme o escopo; a Tabela da OAB-BA é referência mínima |
Perguntas frequentes
Escritura é a mesma coisa que registro?
Não. A escritura é feita no Tabelionato de Notas e formaliza o negócio. O registro é feito no Registro de Imóveis e transfere a propriedade. São atos e cartórios diferentes.
Quem tem escritura já é dono do imóvel?
Ainda não perante terceiros. Pelo art. 1.245 do Código Civil, enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono. A escritura dá direito de registrar, mas não substitui o registro.
A escritura é obrigatória em toda compra de imóvel?
É obrigatória nos negócios sobre imóveis de valor acima de trinta salários mínimos, pelo art. 108 do Código Civil, salvo exceção legal. Contratos de financiamento imobiliário previstos em lei, por exemplo, podem ter força de escritura pública.
Posso fazer a escritura em qualquer cartório?
Sim. A escolha do tabelião de notas é livre, qualquer que seja o domicílio das partes ou o local do imóvel. Já o registro precisa ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
Existe prazo para registrar a escritura?
A lei não fixa prazo que faça a escritura perder validade, mas o tempo aumenta o risco de penhora, nova venda ou exigência nova do cartório. O ideal é registrar logo depois de lavrar.
O que acontece se eu nunca registrar a escritura?
O imóvel continua no nome do vendedor. Dívidas dele podem atingir o bem, e ele pode até vender de novo. Quem registrar primeiro tem prioridade. Também fica difícil vender, financiar ou partilhar o bem.
Escritura antiga ainda pode ser registrada?
Em regra, sim, se continuar válida e a cadeia do registro permitir. O oficial pode pedir certidões novas, comprovação do imposto e outros documentos. Se o vendedor faleceu depois da venda, isso não impede por si só o registro.
Contrato de compra e venda substitui a escritura?
Não, quando a lei exige escritura pública. O contrato particular prova a negociação e pode servir de base para adjudicação compulsória, mas não é título suficiente para registrar a transferência nesses casos.
Quanto custa escritura e registro?
Os emolumentos seguem tabela estadual por faixa de valor, e o imposto de transmissão segue a lei municipal ou estadual. Certidões e honorários entram à parte. O valor exato depende do imóvel e do negócio.
Conclusão
Escritura e registro são atos diferentes, em cartórios diferentes. A escritura formaliza o negócio; o registro transfere a propriedade. Quem tem só a escritura precisa levá-la ao Registro de Imóveis para ser dono perante todos.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, a escritura pode ser feita em qualquer Tabelionato de Notas, mas o registro corre no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do bem.Página da autoraFontes
- Código Civil, art. 108: escritura pública nos negócios com imóveis acima de trinta salários mínimos
- Código Civil, arts. 215, 1.227, 1.245 e 1.246: fé pública da escritura, registro e transferência da propriedade
- Lei 6.015/1973, arts. 167 e 169: atos de registro e cartório da situação do imóvel
- Lei 13.097/2015, art. 54: concentração dos atos na matrícula do imóvel