Registro de incorporação imobiliária: etapas e documentos
Registro de incorporação imobiliária é o ato feito na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis, que recebe o memorial de incorporação com os documentos do art. 32 da Lei 4.591/1964 e libera o incorporador para vender as futuras unidades.
O que é o registro de incorporação imobiliária?
Registro de incorporação imobiliária é o ato feito na matrícula do terreno, no Registro de Imóveis, que recebe o memorial de incorporação com os documentos do art. 32 da Lei 4.591/1964 e libera o incorporador para vender as futuras unidades.
O registro de incorporação imobiliária transforma um terreno com projeto em um empreendimento que pode ser vendido. Na matrícula, o oficial lança a incorporação, e cada futura unidade passa a ter uma fração ideal do terreno vinculada. É a partir desse registro que o comprador pode registrar a sua promessa de compra e venda e ter publicidade do seu direito.
O registro não é um ato isolado. Ele depende de etapas anteriores, como a regularidade do terreno e a aprovação do projeto na prefeitura, e abre etapas posteriores: averbação da construção depois do habite-se, instituição e especificação do condomínio, registro da convenção e abertura das matrículas individuais das unidades.
Fonte: a Lei 4.591/1964, no art. 32, lista os documentos do memorial de incorporação e condiciona a venda ao seu registro; a Lei 6.015/1973, no art. 167, inciso I, item 17, prevê o registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio.
Exemplo: construtora que aprovou o projeto de um prédio de 40 unidades, mas o terreno ainda está em nome do antigo dono com promessa não registrada. Antes do memorial, a promessa precisa ser registrada ou o título regularizado.
Quem precisa registrar a incorporação?
Precisa registrar quem vai vender unidades de um edifício ou conjunto de edificações antes ou durante a obra: incorporadoras, construtoras e proprietários de terreno que assumem a posição de incorporador, inclusive em operações de permuta por unidades.
Não precisa do registro de incorporação quem constrói para uso próprio ou só vende as unidades depois de concluída a obra. Nesse caso, o caminho registral é outro: averbação da construção e instituição do condomínio. Loteamento sem edificação segue a lei de parcelamento do solo.
Quem quer entender os deveres gerais do incorporador, o patrimônio de afetação e o quadro-resumo deve começar pela lei de incorporação imobiliária.
| Ponto | O que é analisado | Risco se falhar |
|---|---|---|
| Titularidade | Se o incorporador tem título hábil sobre o terreno | Exigência ou recusa do registro |
| Certidões | Tributos, protestos, ações e ônus do imóvel e das pessoas | Pendência exposta ao comprador |
| Projeto | Aprovação municipal e coerência com os cálculos | Divergência de áreas |
| Frações ideais | Divisão do terreno e descrição das futuras unidades | Erro que se repete em todas as matrículas |
| Convenção | Minuta que disciplina uso das unidades e áreas comuns | Conflito condominial futuro |
| Mandato e carência | Procuração dos alienantes e prazo de desistência, se houver | Incorporação sem poderes claros |
Quais os requisitos para o registro?
- Terreno com matrícula regular e título do incorporador: propriedade, promessa irrevogável registrada ou outra hipótese do art. 31.
- Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes.
- Certidões em nome do imóvel, dos alienantes do terreno e do incorporador.
- Cálculos de área e custo coerentes com o projeto e com a divisão em frações ideais.
- Procuração pública dos proprietários do terreno, quando o incorporador não é o dono.
- Atualização dos documentos se a incorporação não se concretizar no prazo de validade do art. 33.
Quais documentos o art. 32 exige?
- Título de propriedade do terreno ou promessa irrevogável e registrada, com o histórico dos títulos e certidões dos registros.
- Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, de protesto, de ações cíveis e criminais e de ônus reais.
- Projeto de construção aprovado e cálculo das áreas das edificações, global, comuns e de cada unidade.
- Memorial descritivo das especificações da obra e avaliação do custo global, com o custo de cada unidade.
- Instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com descrição e destinação das futuras unidades e partes comuns.
- Minuta da convenção de condomínio.
- Declarações sobre prazo de carência, se houver, e sobre as vagas de garagem, com plantas.
Como é o passo a passo do registro de incorporação?
- 1Faça a leitura prévia da matrícula
Ônus, área, cadeia de títulos e restrições. Pendência resolvida antes do protocolo evita nota de exigências.
- 2Reúna e confira as certidões
Em nome do imóvel, dos alienantes e do incorporador. Certidão positiva não impede sempre o registro, mas precisa ser explicada.
- 3Monte o memorial
Projeto aprovado, cálculos de área e custo, memorial descritivo, frações ideais e minuta da convenção, todos coerentes entre si.
- 4Protocole no Registro de Imóveis
No ofício da circunscrição do terreno. O protocolo garante a prioridade e inicia o exame do oficial.
- 5Responda às exigências
A nota de exigências aponta o que falta ou diverge. Cada resposta volta ao exame até o registro.
- 6Registre e comece a vender
Com o registro feito, o número e o cartório passam a constar dos anúncios e contratos. Se houver afetação, a averbação pode ser feita a qualquer tempo.
Resultado do exame
- Documentos completos e coerentesRegistro da incorporação
- Falta ou divergência pontualNota de exigências
- Título ou área irregularRegularização antes do registro
Aqui o tema é o registro de incorporação imobiliária, também buscado como registro do memorial de incorporação, documentos do art. 32 e como registrar incorporação. Se você está montando o memorial, veja a assessoria em incorporação imobiliária.
O quadro geral da lei, com deveres do incorporador, patrimônio de afetação e quadro-resumo, está em lei de incorporação imobiliária. Quando o terreno entra no negócio por troca de unidades, os cuidados estão em permuta imobiliária com segurança jurídica.
A leitura da matrícula e das certidões é a base do memorial. O que cada certidão mostra está em certidão de ônus reais e matrícula do imóvel. Terreno com área divergente pode precisar de retificação de área antes do protocolo.
Antes de protocolar, a assessoria em incorporação imobiliária confere a coerência entre projeto, cálculos, frações ideais e convenção. Se o terreno tem pendência de título, a regularização de imóveis entra no plano.
Quanto tempo demora o registro?
A Lei 4.591/1964 e a Lei 6.015/1973 fixam prazos para o oficial examinar o título e formular exigências. O tempo total, porém, depende do número de exigências e da rapidez das respostas. Memorial bem montado costuma passar com menos idas e vindas.
Depois do registro, a lei fixa prazo de validade. Se a incorporação não se concretizar nesse período, o art. 33 exige atualização da documentação antes de continuar vendendo. O prazo de carência, se o incorporador optar por ele, não pode ultrapassar essa validade.
Quanto custa registrar a incorporação?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do empreendimento, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Emolumentos do registro | Seguem a tabela do Tribunal de Justiça do estado e o porte do empreendimento |
| Certidões | Número de pessoas e imóveis envolvidos no terreno |
| Regularização prévia | Retificação de área, unificação ou registro de título antes do memorial |
| Afetação | Averbação própria no Registro de Imóveis |
| Exigências | Cada rodada pode pedir novos documentos ou retificações |
| Etapas seguintes | Averbação da construção, instituição do condomínio e matrículas das unidades |
Perguntas frequentes
Onde se faz o registro de incorporação imobiliária?
No Registro de Imóveis da circunscrição onde está o terreno, na matrícula do imóvel. Em cidades com vários ofícios, como Salvador, é preciso confirmar qual cartório é competente para aquele endereço.
Quais documentos são necessários para registrar a incorporação?
Os do art. 32 da Lei 4.591/1964: título do terreno com histórico, certidões, projeto aprovado, cálculo das áreas, memorial descritivo, custo global da obra, divisão em frações ideais, minuta da convenção e declarações sobre carência e garagem, entre outros.
Qual a diferença entre memorial de incorporação e memorial descritivo?
O memorial de incorporação é o conjunto completo de documentos levado a registro. O memorial descritivo é um desses documentos e descreve as especificações da obra, como materiais e acabamentos.
O que é nota de exigências no registro de incorporação?
É o documento em que o oficial aponta o que falta ou diverge no memorial. O incorporador responde com os documentos ou correções, e o título volta ao exame. Não significa recusa definitiva.
O registro de incorporação tem validade?
Sim. O art. 33 da Lei 4.591/1964 fixa um prazo de validade. Se a incorporação não se concretizar nele, o incorporador precisa atualizar a documentação antes de seguir vendendo.
O que é prazo de carência na incorporação?
É um período, declarado no memorial, em que o incorporador pode desistir do empreendimento, por exemplo se não vender um número mínimo de unidades. Esse prazo não pode ultrapassar a validade do registro, e a desistência precisa ser comunicada.
É obrigatório registrar o patrimônio de afetação?
Não. A afetação é opção do incorporador e se constitui por averbação de termo no Registro de Imóveis, que pode ser feita a qualquer tempo. Ela muda a proteção do comprador e as regras de distrato.
O que acontece depois do registro de incorporação?
A venda pode começar. Concluída a obra e obtido o habite-se, o incorporador requer a averbação da construção, e seguem a instituição do condomínio, o registro da convenção e a abertura das matrículas das unidades.
O comprador deve conferir o registro da incorporação?
Deve. O número do registro e o cartório precisam constar do contrato e dos anúncios. Uma certidão da matrícula do terreno mostra se a incorporação está registrada e se há ônus.
Conclusão
O registro de incorporação imobiliária é a porta de entrada da venda na planta. Ele exige um memorial coerente, feito sobre um terreno regular, e abre etapas que só terminam com as matrículas individuais das unidades. Nota de exigências é comum; o que reduz o retrabalho é a conferência antes do protocolo.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Salvador tem mais de um ofício de Registro de Imóveis, e o competente é o da circunscrição onde está o terreno.Página da autora