Lei de incorporação imobiliária: o que a Lei 4.591/1964 exige

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

A lei de incorporação imobiliária é a Lei 4.591/1964, que regula a atividade de promover e realizar a construção de edificações com unidades autônomas para venda, total ou parcial, antes ou durante a obra, e fixa os deveres do incorporador perante os compradores.

Edifício residencial em construção com guindaste em Salvador

O que é a lei de incorporação imobiliária?

A Lei 4.591/1964 tem duas partes. A primeira trata do condomínio em edificações, e boa parte dela foi absorvida pelo Código Civil de 2002. A segunda trata das incorporações imobiliárias e segue em vigor, com alterações. É ela que responde a perguntas como quem pode lançar um prédio, o que precisa estar registrado antes da venda e o que acontece se a obra atrasar.

Ao longo do tempo, a lei recebeu acréscimos importantes. A Lei 10.931/2004 incluiu os arts. 31-A a 31-F, sobre patrimônio de afetação. A Lei 13.786/2018 incluiu o quadro-resumo, a tolerância de entrega e as regras de distrato. Alterações mais recentes atualizaram a redação do art. 32, que hoje fala em registro do memorial de incorporação.

Fonte: a Lei 4.591/1964, no art. 28, parágrafo único, define incorporação imobiliária; no art. 29, define o incorporador; e no art. 32, condiciona a venda das unidades ao registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis.

Exemplo: dono de um terreno em Salvador que fecha permuta com uma construtora para receber apartamentos do futuro prédio. A operação é uma incorporação, e a venda das demais unidades depende do registro do memorial.

A quem a lei de incorporação se aplica?

A lei se aplica a quem promove a construção de edifício ou conjunto de edificações com unidades autônomas para vender antes ou durante a obra: incorporadoras, construtoras, proprietários de terreno que assumem a iniciativa e corretores que atuam como incorporadores. Também protege quem compra unidade na planta, que pode exigir o cumprimento dos deveres legais.

Não é incorporação a construção de uma casa para uso próprio, nem o prédio erguido por um proprietário sem venda de unidades antes da conclusão. A divisão de terra em lotes sem edificação segue outra lei, a de parcelamento do solo.

Quem já comprou na planta e enfrenta atraso ou desistência deve olhar o recorte do comprador, em atraso na entrega de imóvel na planta e na lei do distrato imobiliário.

Temas centrais da lei de incorporação imobiliária
Tema	Artigos da Lei 4.591/1964	O que exige
Conceito e incorporador	Arts. 28, 29 e 31	Quem pode incorporar e responde pelo empreendimento
Memorial de incorporação	Art. 32	Registro com documentos antes de vender
Patrimônio de afetação	Arts. 31-A a 31-F	Separação opcional do empreendimento
Quadro-resumo	Art. 35-A	Informações obrigatórias no início do contrato
Deveres na obra	Art. 43	Informar, cumprir o projeto, não paralisar
Atraso e distrato	Arts. 43-A e 67-A	Tolerância de 180 dias e limites de retenção

Quais os deveres do incorporador?

Registrar o memorial de incorporação antes de vender ou prometer vender qualquer unidade.
Fazer constar o número do registro e o cartório nos anúncios, propostas e contratos.
Informar os compradores por escrito, no mínimo a cada seis meses, sobre o estado da obra.
Não alterar o projeto, as especificações ou o plano da construção sem autorização unânime dos interessados, salvo exigência legal.
Responder civilmente pela execução e indenizar os compradores se a obra não for concluída ou atrasar sem justificativa.
Requerer a averbação da construção depois do habite-se, para individualizar as unidades.

Quais documentos a lei exige?

Título de propriedade do terreno, ou promessa irrevogável e registrada, com histórico dos títulos.
Certidões negativas de tributos, protestos, ações e ônus reais do imóvel, dos alienantes e do incorporador.
Projeto de construção aprovado pela prefeitura.
Cálculo das áreas, memorial descritivo das especificações e avaliação do custo global da obra.
Instrumento de divisão do terreno em frações ideais e minuta da convenção de condomínio.
Declaração sobre prazo de carência, se houver, e sobre as vagas de garagem.

Como a lei organiza uma incorporação?

1
Analise o terreno
Matrícula, cadeia de títulos, ônus e restrições urbanísticas. Terreno com pendência trava o registro antes de o projeto andar.
2
Defina o modelo do negócio
Compra do terreno, permuta por unidades ou parceria. O modelo define quem será o incorporador e quem assina o memorial.
3
Aprove o projeto
Licenciamento na prefeitura e cálculos de área e custo, que alimentam os documentos do art. 32.
4
Decida sobre a afetação
Submeter a incorporação ao patrimônio de afetação é opção do incorporador, feita por averbação no Registro de Imóveis.
5
Registre o memorial
Protocolo no Registro de Imóveis da circunscrição do terreno, resposta às exigências e registro. Só então a venda pode começar.
6
Venda com contratos conformes
Quadro-resumo completo, prazo de conclusão, tolerância destacada e regras de distrato. Depois, habite-se, averbação e instituição do condomínio.

Qual regime

Incorporação sem afetaçãoRegras gerais da Lei 4.591
Incorporação com afetaçãoArts. 31-A a 31-F
Construção sem venda antecipadaFora da incorporação

Aqui o tema é a lei de incorporação imobiliária, também buscada como Lei 4.591/64, lei das incorporações e lei de incorporação e condomínio. Se você vai lançar um empreendimento ou avalia uma proposta para o seu terreno, veja a assessoria em incorporação imobiliária.

O passo a passo operacional do art. 32, com a lista de documentos, as exigências do cartório e o que acontece depois do registro, está em registro de incorporação imobiliária.

Quando o dono do terreno recebe unidades em troca, a operação é uma permuta, com cuidados próprios de contrato e registro, explicados em permuta imobiliária com segurança jurídica. As regras de retenção e devolução nos distratos estão na lei do distrato imobiliário.

Antes do registro, a assessoria em incorporação imobiliária confere o terreno, os documentos e os contratos-padrão. A leitura prévia das matrículas pode ser feita com a due diligence imobiliária.

Quanto tempo leva estruturar uma incorporação?

O tempo de estruturar uma incorporação depende mais do terreno e da aprovação do projeto do que da lei. Terreno com matrícula limpa e projeto aprovado encurta o caminho. Pendências de título, área divergente ou restrição urbanística alongam a fase anterior ao registro.

No Registro de Imóveis, a lei fixa prazo para o oficial examinar o memorial e formular exigências, e cada exigência respondida reabre a análise. Qualquer prazo total prometido antes de ver a matrícula e o estágio do projeto não tem base.

Quanto custa?

Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do empreendimento, na página de serviço. O que muda o custo:

Variáveis que alteram o custo de estruturar uma incorporação
Variável	Efeito
Situação do terreno	Pendência de título ou área exige regularização antes do registro
Porte do empreendimento	Mais unidades e torres aumentam documentos e cálculos
Emolumentos	Registro do memorial, averbações e certidões seguem a tabela estadual
Patrimônio de afetação	Exige averbação, contabilidade separada e rotina de prestação de contas
Modelo do negócio	Permuta ou parceria acrescentam contratos e registros

Perguntas frequentes

Qual é a lei de incorporação imobiliária?

É a Lei 4.591/1964, que trata do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias. A parte de incorporações segue em vigor e foi alterada por leis posteriores, como a 10.931/2004, que criou o patrimônio de afetação, e a 13.786/2018, que trouxe o quadro-resumo e as regras de distrato.

Quem pode ser incorporador?

A lei admite como incorporador o proprietário do terreno, o promitente comprador ou cessionário com título que atenda às exigências legais, o construtor e o corretor de imóveis, entre outras hipóteses do art. 31. Quem assume a iniciativa responde pelo empreendimento.

O que é o memorial de incorporação?

É o conjunto de documentos do art. 32, como título do terreno, certidões, projeto aprovado, cálculo de áreas, memorial descritivo, custo da obra e minuta da convenção, levado a registro no Registro de Imóveis antes da venda das unidades.

Pode vender apartamento na planta sem registro da incorporação?

Não. O art. 32 condiciona a venda das unidades ao registro do memorial. A lei ainda prevê sanção penal para quem negocia frações ideais sem cumprir as exigências legais, e o comprador pode questionar o contrato.

O que é patrimônio de afetação?

É a separação do terreno, da obra e dos recursos de um empreendimento do restante do patrimônio do incorporador. Esses bens só respondem pelas dívidas daquela incorporação. É opcional e se constitui por averbação no Registro de Imóveis.

O patrimônio de afetação protege o comprador em caso de falência?

Sim, essa é a sua principal função. Pelo art. 31-F, a falência do incorporador não atinge os patrimônios de afetação, e os adquirentes podem deliberar em assembleia sobre a continuação da obra ou a liquidação.

O que o quadro-resumo precisa ter?

Preço, entrada, corretagem, forma de pagamento, índice de correção, consequências do distrato com penalidades em destaque, direito de arrependimento em estande, ônus sobre o imóvel, número do registro da incorporação e prazo de conclusão da obra, entre outros itens do art. 35-A.

O incorporador pode mudar o projeto depois de vender?

Em regra, não. O art. 43 proíbe alterar o projeto, especialmente a unidade do comprador e as partes comuns, ou modificar as especificações sem autorização unânime dos interessados, salvo exigência legal.

Precisa de advogado para fazer uma incorporação?

A lei não exige advogado para o registro, mas a estruturação envolve análise do terreno, documentos do art. 32, contratos com quadro-resumo e decisão sobre afetação. Erros nessa fase costumam aparecer depois, como exigência do cartório ou litígio com compradores.

Conclusão

A lei de incorporação imobiliária organiza a venda na planta em torno de um ato: o registro do memorial de incorporação. Antes dele, não há venda. Depois dele, o incorporador responde pela obra, pela informação aos compradores e pelos contratos. O patrimônio de afetação é opcional, mas muda a proteção do comprador.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o memorial é registrado no ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do terreno, e o projeto passa pelo licenciamento municipal.Página da autora