Por que regularizar o imóvel agora: o custo de adiar a regularização

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Regularizar o imóvel agora significa colocar na matrícula, enquanto as pessoas e os papéis ainda estão disponíveis, tudo o que aconteceu com ele: compra, herança, construção e área real. Adiar não congela o problema, porque cada novo fato sem registro soma um ato a mais a comprovar.

Documentos de regularização de imóvel organizados com prazo

Por que regularizar o imóvel agora, e não depois?

A regularização fica mais cara e demorada com o tempo por um motivo prático: o imóvel não para de ter história. Quem comprou por contrato vende por contrato. O titular registrado morre, e depois morrem os herdeiros dele. A família amplia a casa. Cada fato que não chega ao registro precisa, depois, ser provado e formalizado, e quem poderia assinar pode não estar mais disponível.

No vídeo sobre o tema, a Dra. Gabriela Pereira alerta que adiar a regularização costuma custar mais, e que iniciar o processo agora representa economia e segurança. Não se trata de pressa artificial. Trata-se de começar pelo diagnóstico enquanto ele ainda é simples, e de parar de somar pendências a um problema que só cresce.

Fonte: o Código Civil, no art. 1.245, mantém o alienante como dono enquanto o título não é registrado. A Lei 13.097/2015, no art. 54, torna eficaz perante o comprador o que está na matrícula, o que expõe quem não registrou a atos contra o titular registrado.

Exemplo: imóvel comprado por contrato em 2010, com matrícula ainda no nome do vendedor. Em 2015 o vendedor falece. Em 2020 a família do comprador amplia a casa. Hoje, regularizar pede inventário do vendedor, formalização da compra e averbação da obra. Em 2010, bastava a escritura e o registro.

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Para quem adiar custa mais?

Adiar custa mais para quem tem compra por contrato sem escritura, para quem tem imóvel ainda no nome de pessoa falecida, para quem ampliou ou construiu sem averbar, para quem pretende vender, financiar ou colocar o imóvel em holding, e para famílias em que os titulares são idosos.

Se a matrícula já está no seu nome, com construção averbada, área correta e sem ônus, não há regularização a fazer, só manutenção: atualizar estado civil quando mudar e averbar novas obras. Se você ainda vai comprar, o foco é a due diligence imobiliária, para não herdar pendências.

E se a questão é organizar a sucessão de imóveis já regulares, o tema é outro: o planejamento patrimonial e sucessório.

O que se acumula quando a regularização é adiada
Pendência	O que acontece com o tempo	Efeito na regularização
Compra por contrato	O imóvel é revendido, também por contrato	Mais transmissões a formalizar, cada uma com o seu tributo
Titular falecido	Herdeiros também falecem ou se mudam	Inventários em cadeia e mais assinaturas
Obra sem averbação	Novas ampliações sem alvará	Regularização municipal mais complexa antes da averbação
Imóvel no nome de terceiro	Dívidas do titular registrado	Risco de penhora e necessidade de defesa em juízo
Prova da posse	Vizinhos mudam, papéis se perdem	Usucapião com prova mais difícil
Venda ou crédito planejado	A oportunidade aparece antes da solução	Negócio perdido ou preço com desconto

O que é preciso para começar ainda este ano?

Decisão de começar pelo diagnóstico, não pelo protocolo.
Certidão atualizada da matrícula, ou busca que mostre a falta dela.
Os papéis que existem hoje, mesmo incompletos: contratos, recibos, escrituras.
Informação sobre titulares falecidos e herdeiros, se houver.
Clareza sobre o objetivo: vender, financiar, transmitir ou só proteger.
Na usucapião extrajudicial e na adjudicação compulsória extrajudicial, advogado constituído no pedido.

Quais documentos reunir agora?

Certidão de inteiro teor da matrícula.
Contratos, recibos e escrituras de todas as transmissões que você conhece.
IPTU e dados do cadastro na Prefeitura.
Certidões de óbito de titulares falecidos e dados de herdeiros.
Alvarás, habite-se ou plantas das construções.
Fotos antigas, contas e declarações que provem a posse ao longo dos anos.

Como começar a regularização, passo a passo?

1
Faça a fotografia documental
Matrícula, papéis da cadeia, IPTU e obras. É o retrato do que existe hoje, antes que mais algo se perca.
2
Liste tudo o que falta
Transmissões, inventários, averbações e retificações. A lista mostra o tamanho real do trabalho.
3
Defina a ordem dos atos
Inventário antes da escritura, retificação antes da averbação. É o núcleo do método GAAP usado pelo escritório.
4
Priorize o que expõe o imóvel
Título ainda no nome de devedor ou de pessoa idosa sem sucessão organizada vem antes do que é só formal.
5
Inicie os atos possíveis agora
Certidões, requerimentos à Prefeitura e atos em cartório que não dependem de outro podem começar de imediato.
6
Acompanhe até a matrícula final
A regularização só termina quando a matrícula mostra o dono, a área e a construção reais.

Por onde começar

Pendência só de papelEscritura e registro
Titular falecidoInventário no plano
Posse sem títuloUsucapião

Aqui o tema é por que regularizar imóvel agora, também buscado como urgência na regularização de imóvel e regularizar imóvel ainda este ano. Se você quer começar o diagnóstico, veja a regularização de imóveis.

A ordem dos atos, que evita gasto repetido, é explicada em regularização de imóveis pelo método GAAP. Para entender o que entra na conta, leia quanto custa regularizar um imóvel.

Quando o titular registrado já faleceu, a regularização passa pelo inventário de imóvel. O tamanho nacional do problema está em imóveis irregulares no Brasil.

Para imóveis em Salvador, o roteiro local de cartórios e Prefeitura está em regularização de imóveis em Salvador: por onde começar. O plano do seu caso é montado na regularização de imóveis.

Dá para regularizar este ano?

Em muitos casos, dá para fazer ainda este ano o diagnóstico, a lista de pendências e os primeiros atos. Se a pendência é uma escritura com vendedor vivo e documentos em ordem, é possível até concluir. Se envolve inventário, usucapião ou obra a regularizar na Prefeitura, o fim depende desses procedimentos.

O ponto é outro: o tempo não trabalha a favor de quem adia. Em uma exceção, a posse longa pode somar tempo para usucapião, mas isso não dispensa prova, e a prova piora com os anos. Prazo final prometido antes do diagnóstico é chute.

Quanto custa começar, e quanto custa esperar?

Não há faixa de honorários nesta página. O custo da regularização depende do número de atos, e esse número tende a crescer com o tempo. O que muda o custo:

Variáveis que alteram o custo de regularizar agora ou depois
Variável	Efeito
Transmissões acumuladas	Cada uma pode exigir escritura, registro e ITBI pago à Prefeitura do município
Inventários pendentes	Cada falecimento acrescenta ITCMD, estadual, e o custo do inventário
Atraso no inventário	A lei estadual pode prever multa sobre o ITCMD quando o inventário começa fora do prazo
Obras sem averbação	Regularização municipal, projeto e engenharia antes da averbação
Honorários	Variam com o escopo; a Tabela de Honorários da OAB-BA serve como referência mínima

Perguntas frequentes

Por que a regularização fica mais cara com o tempo?

Porque os fatos sem registro se acumulam. Cada nova venda por contrato, cada falecimento sem inventário e cada obra sem averbação acrescenta atos, tributos e pessoas ao processo. O imóvel não para de ter história enquanto a matrícula fica parada.

Dá para regularizar o imóvel ainda este ano?

O diagnóstico e os primeiros atos, em muitos casos, sim. A conclusão depende da pendência: uma escritura com vendedor disponível é mais rápida que um inventário ou uma usucapião. O cronograma realista sai da análise da matrícula.

Se eu não vou vender, preciso regularizar?

Sim, se quiser proteger o imóvel. A regularização protege contra dívidas do titular registrado, facilita a herança para a sua família e abre a porta para financiamento. Não é preciso ter comprador para cuidar do bem.

Imóvel no nome de outra pessoa pode ser penhorado?

Pode. Para terceiros, dono é quem está na matrícula. Se o titular registrado tiver dívidas, o credor pode pedir a penhora do imóvel, e quem comprou sem registrar terá de se defender em juízo.

O tempo de posse não ajuda na usucapião?

Ajuda a completar o prazo da modalidade, mas não dispensa a prova. Com os anos, vizinhos mudam e papéis se perdem. Esperar sem organizar a prova pode transformar uma usucapião simples em uma difícil.

Existe multa por não regularizar o imóvel?

Não há uma multa geral por imóvel irregular. Mas há custos que crescem, como a multa estadual sobre o ITCMD quando o inventário é aberto fora do prazo, prevista na lei de cada estado, e exigências da Prefeitura sobre obras.

Qual é o primeiro passo para regularizar?

Tirar a certidão da matrícula e reunir os papéis que existem. Com essa fotografia documental, é possível listar o que falta e definir a ordem dos atos. Se quiser essa leitura, a página de regularização de imóveis recebe os documentos.

Regularizar aumenta o valor do imóvel?

Em regra, amplia o número de compradores e permite financiamento, o que costuma refletir no preço. Imóvel irregular é vendido com desconto pelo risco que o comprador assume.

Conclusão

Regularizar o imóvel agora evita que novas vendas, heranças e obras se somem às pendências de hoje. Começar este ano garante o diagnóstico e a ordem dos atos, mesmo quando o fim depende de outros procedimentos. Esperar raramente simplifica.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o ITBI é pago à Prefeitura e o ITCMD de heranças à SEFAZ-BA, e cada imposto segue a lei vigente de quem cobra.Página da autora