Herdeiro pode vender imóvel sem autorização dos outros?

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Herdeiro não pode vender imóvel sem autorização dos outros enquanto a herança não foi partilhada. Até a partilha, o imóvel pertence a todos os herdeiros em conjunto, e a venda feita por um só não produz efeito sobre a parte dos demais.

Herdeiro pode vender imóvel sem autorização dos outros?

Herdeiro não pode vender imóvel sem autorização dos outros enquanto a herança não foi partilhada. Até a partilha, o imóvel pertence a todos os herdeiros em conjunto, e a venda feita por um só não produz efeito sobre a parte dos demais.

O Código Civil diz que a herança se transmite aos herdeiros no momento da morte e que, até a partilha, o direito de todos sobre a propriedade e a posse é indivisível, regulado pelas normas do condomínio. Na prática, cada herdeiro tem uma fração ideal do conjunto, e não o apartamento ou a casa que imagina que vai ficar com ele.

Em vídeo publicado no Instagram, a Dra. Gabriela Pereira explica que essa venda só é segura com a participação de todos os herdeiros ou com a regularização jurídica adequada. Do contrário, os demais herdeiros podem contestar o negócio, e o comprador corre o risco de perder o imóvel e ter de cobrar de volta o que pagou.

Fonte: o Código Civil trata da transmissão da herança no art. 1.784, da indivisibilidade até a partilha no art. 1.791, da cessão de direitos hereditários e da ineficácia da venda de bem singular no art. 1.793, e da preferência dos coerdeiros nos arts. 1.794 e 1.795.

Exemplo: três irmãos herdam uma casa, e um deles assina contrato de venda do imóvel inteiro com um vizinho, sem inventário. O fato é negócio ineficaz perante os outros dois irmãos.

Em que situações a venda por um herdeiro aparece?

A dúvida aparece quando um herdeiro precisa de dinheiro e os outros não querem vender, quando um irmão mora no imóvel e resiste, quando um herdeiro já recebeu sinal de um comprador, quando há herdeiro no exterior ou menor de idade e quando a família quer vender antes de terminar o inventário.

Se o imóvel já foi partilhado e registrado em nome de cada herdeiro, não há mais herança: há condomínio comum entre coproprietários, e cada um pode vender a própria fração, com preferência dos demais. Se você é o comprador e quer saber como comprar com segurança, o guia certo é comprar imóvel de herdeiro.

Também não é este o tema quando o proprietário ainda está vivo e a família quer evitar o problema no futuro. Aí o caminho é o planejamento patrimonial e sucessório.

O que é preciso para vender o imóvel da herança?

• Inventário aberto, judicial ou em cartório, com todos os herdeiros identificados.
• No inventário judicial, autorização do juiz para o inventariante vender o bem do espólio.
• Na cessão de quota, escritura pública e oferta prévia aos coerdeiros nas mesmas condições.
• Assinatura dos cônjuges dos herdeiros quando o regime de bens exigir.
• ITCMD recolhido sobre a herança e ITBI sobre a venda, conforme a lei de cada ente.
• Registro da partilha ou da escritura em cada matrícula, respeitando a sequência dos atos.

Quais documentos reunir?

• Certidão de óbito e documentos do falecido.
• Documentos pessoais e certidões de casamento de todos os herdeiros.
• Matrícula atualizada do imóvel e IPTU.
• Certidão de inexistência de testamento ou cópia do testamento.
• Cópia do inventário, se já aberto, com a nomeação do inventariante.
• Proposta ou contrato do comprador, se já houver negociação.

Como vender o imóvel da herança com segurança?

1. 1
   Pare antes de receber sinal

   Sinal recebido por um herdeiro sozinho vira dívida dele se a venda não se concretizar. Primeiro, organize a família e a documentação.

2. 2
   Abra o inventário

   Em cartório, quando todos são capazes e concordam. Na Justiça, quando há desacordo, menor ou incapaz, ou outra hipótese que impeça a via extrajudicial.

3. 3
   Escolha a forma de venda

   Venda pelo espólio com autorização do juiz, venda conjunta após a partilha ou cessão da quota de um herdeiro. Cada uma tem efeito diferente.

4. 4
   Respeite a preferência

   Na cessão da quota a estranho, os coerdeiros podem ficar com ela pelo mesmo preço. Quem for preterido pode depositar o valor e haver a quota em até 180 dias.

5. 5
   Recolha os impostos

   ITCMD da herança, pela SEFAZ-BA quando o inventário é na Bahia, e ITBI da venda, pela Prefeitura do município do imóvel.

6. 6
   Registre na matrícula

   Partilha e venda registradas em sequência. O cartório não registra a venda de quem ainda não aparece como dono.

Aqui o tema é se o herdeiro pode vender imóvel sem autorização dos outros, também buscado como venda de imóvel por um herdeiro e irmão quer vender imóvel da herança. Para organizar a família e o patrimônio antes da venda, veja o planejamento patrimonial imobiliário.

O primeiro passo concreto costuma ser o inventário. O guia como começar o inventário de imóvel explica prazos, documentos e a escolha entre cartório e Justiça. Quando a partilha já saiu e um coproprietário se recusa a vender, o tema passa a ser extinção de condomínio.

Se você está do outro lado, como comprador, os cuidados estão em riscos de comprar imóvel de herdeiro.

O planejamento patrimonial imobiliário organiza a herança que já existe e a que ainda vai existir. Para abrir o inventário, a assessoria em inventário de imóvel confere matrículas, herdeiros e dívidas.

Quanto tempo demora?

O tempo depende da via do inventário, do consenso entre os herdeiros, da regularidade das matrículas e do recolhimento do ITCMD. Com todos de acordo e documentos em ordem, o inventário em cartório tende a ser a via mais direta. A venda com autorização judicial depende do andamento da vara.

Quando um herdeiro resiste, o prazo cresce, porque o inventário precisa terminar antes da extinção de condomínio. Imóvel com construção não averbada acrescenta regularização.

Quanto custa?

Não há faixa de honorários nesta página. O valor sai do acervo e da via, na página de serviço, e a Tabela de Honorários da OAB-BA serve como referência mínima. O que muda o custo:

Perguntas frequentes

Conclusão

O herdeiro não pode vender o imóvel da herança sozinho. Pode ceder a própria quota, com escritura e preferência dos demais, ou vender junto com todos pelo inventário. Quando falta acordo, o caminho é inventário e, depois, extinção de condomínio.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Quando o inventário corre na Bahia, o ITCMD é recolhido à SEFAZ-BA e o registro é feito no ofício de cada imóvel.Página da autora