Adjudicação compulsória extrajudicial: requisitos e procedimento
Adjudicação compulsória é o meio de obter o registro do imóvel em nome de quem pagou o preço de uma promessa de compra e venda e não recebeu a escritura. Na via extrajudicial, o pedido corre no Registro de Imóveis, sem ação, quando não há litígio sobre o contrato.
O que é adjudicação compulsória?
Adjudicação compulsória é o meio de obter o registro do imóvel em nome de quem pagou o preço de uma promessa de compra e venda e não recebeu a escritura. Na via extrajudicial, o pedido corre no Registro de Imóveis, sem ação, quando não há litígio sobre o contrato.
O direito vem do Código Civil. Quem tem promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e pagou o preço pode exigir a escritura definitiva e, se o vendedor não outorga, pedir a adjudicação do imóvel. Até 2022, isso dependia de ação. A Lei 14.382/2022 abriu a via do cartório para os casos sem conflito.
Adjudicação não é usucapião. A usucapião parte da posse prolongada. A adjudicação parte do contrato e do pagamento. Quem tem as duas coisas escolhe a via que o registro aceita com menos atrito, e isso depende do dossiê.
Fonte: o Código Civil, nos arts. 1.417 e 1.418, dá ao promitente comprador o direito de exigir a escritura e, havendo recusa, de requerer a adjudicação do imóvel.
Exemplo: apartamento quitado em 2015 por promessa particular, vendedor que mudou de cidade e não responde, matrícula ainda no nome dele. O fato é inadimplemento de outorgar, não posse sem título.
Quem pode pedir?
Podem pedir o promitente comprador, seus cessionários ou promitentes cessionários e seus sucessores. A lei também permite que o próprio promitente vendedor peça, quando é o comprador quem não recebe a escritura.
Não cabe quando o preço não foi pago por inteiro, quando o contrato tem arrependimento ainda exercitável, quando há ação discutindo o contrato ou quando a falta não é a escritura, e sim a área, a construção ou a cadeia registral.
| Critério | O que verificar | O que a leitura faz |
|---|---|---|
| Título | Promessa, cessão ou permuta assinada e legível | Confirma a base do pedido |
| Quitação | Comprovantes de todas as parcelas e do saldo | Indica ou afasta a adjudicação |
| Arrependimento | Se o contrato ainda permite desistir | Mostra se o título é irretratável |
| Cadeia de cessões | Todas as transferências entre o vendedor e quem pede | Define quem tem legitimidade |
| Litígio | Ações sobre o contrato na comarca do imóvel e do requerente | Indica cartório ou ação judicial |
| Vendedor | Vivo, falecido, empresa baixada ou em local incerto | Muda a notificação e quem responde |
Quais os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?
- Instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão, quando for o caso.
- Prova do inadimplemento: notificação do vendedor e quinze dias sem a celebração da escritura.
- Ata notarial com a identificação do imóvel, a qualificação do comprador, a prova do pagamento e o inadimplemento.
- Certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, sem litígio sobre o contrato.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Procuração com poderes específicos ao advogado que representa o requerente.
Quais os documentos?
- Contrato de promessa e todas as cessões, na ordem em que aconteceram.
- Comprovantes de pagamento: recibos, transferências, extratos e termo de quitação.
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Documentos pessoais do requerente e, se houver, certidão de casamento.
- Dados do vendedor, ou certidão de óbito e dados dos herdeiros se ele faleceu.
- Notificações e mensagens já enviadas pedindo a escritura.
Como funciona o procedimento?
- 1Confirme título e quitação
Leitura do contrato, das cessões e dos comprovantes. Sem quitação provada ou com arrependimento aberto, o pedido não passa do balcão.
- 2Verifique se há litígio
Certidões dos distribuidores na comarca do imóvel e do domicílio de quem pede. Ação sobre o contrato leva o caso à via judicial.
- 3Lavre a ata notarial
O tabelião registra a identificação do imóvel e das partes, a prova do pagamento e os elementos que mostram a falta de outorga da escritura.
- 4Protocole e notifique o vendedor
O advogado apresenta o pedido no Registro de Imóveis da situação do bem. O oficial notifica o promitente vendedor, ou seus sucessores, para outorgar a escritura em quinze dias.
- 5Recolha o ITBI
O imposto de transmissão é pago ao município do imóvel antes do registro, como em qualquer compra.
- 6Cumpra exigências e registre
O oficial analisa o dossiê e pode fazer exigências. Deferido o pedido, a propriedade é registrada na matrícula em nome do comprador.
O que existe
- Quitação sem litígioAdjudicação no cartório
- Quitação com disputaAção de adjudicação
- Posse sem contratoUsucapião
Aqui o tema é a adjudicação compulsória extrajudicial e o que é adjudicação compulsória. Se quiser que o escritório leia o seu contrato e os comprovantes, veja a assessoria em adjudicação compulsória.
Quando o vendedor contesta o pagamento, há ação em curso sobre o contrato ou o cartório não consegue processar o pedido, o caminho é a ação de adjudicação compulsória, na Justiça. O Superior Tribunal de Justiça já firmou que esse direito não depende do registro do compromisso.
Sem contrato, com posse longa, o tema muda para requisitos da usucapião extrajudicial. A matriz das três vias está em como regularizar um imóvel sem escritura.
Antes de escolher cartório ou ação, a assessoria em adjudicação compulsória confere título, quitação e cadeia de cessões. Vendedor falecido pode exigir, antes, a leitura do inventário de imóvel.
Quanto tempo demora?
Não há prazo único. A lei fixa os quinze dias da notificação, mas o restante depende de localizar o vendedor ou seus herdeiros, de reunir a prova de pagamento, das exigências do oficial e do recolhimento do ITBI.
Vendedor em local incerto pede notificação por edital, o que acrescenta etapa. Cessões em cadeia sem assinatura de todos geram exigência. Qualquer prazo fechado, antes de ver o contrato e a matrícula, é estimativa sem base.
Quanto custa?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do dossiê, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| ITBI | Imposto municipal calculado sobre o valor da transmissão, conforme a lei do município |
| Ata notarial | Emolumento do tabelionato, conforme a tabela do estado |
| Registro de Imóveis | Emolumentos do pedido, da notificação e do registro final |
| Localização do vendedor | Vendedor sumido ou falecido pede edital ou notificação de herdeiros |
| Cadeia de cessões | Cada cessão sem formalização completa pode pedir documento adicional |
Perguntas frequentes
O que é adjudicação compulsória?
É o meio de transferir o imóvel para quem pagou o preço de uma promessa de compra e venda e não recebeu a escritura. O comprador pede que o registro seja feito em seu nome, suprindo a assinatura que o vendedor não deu. Pode ser feita no cartório, sem litígio, ou por ação judicial.
Quais os requisitos da adjudicação compulsória extrajudicial?
Contrato de promessa ou cessão, notificação do vendedor com quinze dias sem outorga, ata notarial com a prova do pagamento, certidões dos distribuidores sem litígio sobre o contrato, comprovante do ITBI e procuração específica ao advogado.
A promessa de compra e venda precisa estar registrada?
Não. O art. 216-B diz que o deferimento independe do registro prévio da promessa ou da cessão. A falta de registro não impede o pedido, mas o contrato precisa ser legível e a cadeia de cessões, completa.
Serve para contrato de gaveta?
Pode servir, se o contrato é uma promessa sem arrependimento aberto e o pagamento está provado. O nome “gaveta” não decide nada. O que decide é o que o papel diz, quem assinou e se a quitação aparece nos comprovantes.
Preciso ter pago cem por cento do preço?
Sim. A adjudicação parte da quitação. Saldo em aberto ou discussão sobre valores finais tira o caso da via extrajudicial e pode exigir acerto de contas ou ação antes da transferência.
E se o vendedor morreu?
A notificação vai para os sucessores ou para o espólio. Se o inventário ainda não foi aberto, a leitura diz se o pedido segue contra os herdeiros ou se o inventário vem antes. A morte do vendedor não apaga o direito de quem pagou.
E se o vendedor não for encontrado?
Esgotadas as tentativas, a notificação pode ser feita por edital, na forma que o cartório admite. Isso acrescenta etapa e prazo, mas não impede a via extrajudicial.
Quando a adjudicação precisa ser judicial?
Quando há ação discutindo o contrato, quando o vendedor contesta o pagamento ou quando o cartório não consegue processar o pedido. A ação de adjudicação compulsória resolve o conflito e a sentença é levada ao registro.
Precisa pagar ITBI na adjudicação?
Sim. A adjudicação transfere a propriedade, e o comprovante de pagamento do ITBI é um dos requisitos do art. 216-B. O valor segue a lei do município onde o imóvel está.
Adjudicação ou usucapião: qual escolho?
Adjudicação parte de título e quitação. Usucapião parte da posse prolongada sem título. Quem tem contrato quitado costuma ter na adjudicação o caminho mais direto. Quem só tem a posse avalia a usucapião. A leitura do dossiê resolve a dúvida.
Conclusão
Adjudicação compulsória é o caminho de quem pagou e não recebeu a escritura. A via extrajudicial exige título, quitação, notificação, ata notarial, certidões sem litígio e ITBI. Faltando consenso, a porta é a ação. Faltando contrato, o tema é outro.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. O pedido corre no Registro de Imóveis da situação do bem, não no cartório mais próximo de quem pergunta.Página da autora