Laudêmio e terreno de marinha em Salvador: o que verificar antes de comprar
Laudêmio é o valor pago à União na venda de imóvel situado em terreno de marinha, área federal definida a partir da linha do preamar médio de 1831. Em Salvador, é comum na orla, e o risco típico é descobrir na escritura que falta a certidão da SPU ou há débitos com a União, algo que se resolve com análise jurídica antes de assinar ou pagar o sinal.
O que é laudêmio e o que é terreno de marinha?
Laudêmio é o valor pago à União na venda de imóvel situado em terreno de marinha, área federal definida a partir da linha do preamar médio de 1831. Em Salvador, é comum na orla, e o risco típico é descobrir na escritura que falta a certidão da SPU ou há débitos com a União, algo que se resolve com análise jurídica antes de assinar ou pagar o sinal.
Terreno de marinha é a faixa de terra de 33 metros medida a partir da posição da linha do preamar médio de 1831, em direção ao continente, nas áreas banhadas pelo mar ou por rios e lagoas sob influência das marés. Os terrenos formados além dessa linha são os acrescidos de marinha. Ambos pertencem à União. O particular tem o domínio útil, no aforamento, ou uma inscrição de ocupação, e paga por ano foro ou taxa de ocupação.
O laudêmio é a quantia devida à União quando esse direito é transferido de forma onerosa, como numa compra e venda. O percentual e a base de cálculo estão no Decreto-Lei 2.398/1987, e a base considera o terreno, sem as benfeitorias. Salvador tem orla extensa e antiga, com imóveis construídos muito perto do mar. Por isso, casas e prédios na Barra, em Ondina, no Rio Vermelho e em Itapuã podem estar, no todo ou em parte, em terreno de marinha. A confirmação vem da SPU e dos documentos, não da distância até a praia.
Fonte: o Decreto-Lei 9.760/1946, nos arts. 2º e 3º, define terrenos de marinha e acrescidos. O Decreto-Lei 2.398/1987, no art. 3º, trata do laudêmio e da transferência de imóveis da União. O Código Civil, no art. 2.038, § 2º, remete a enfiteuse dos terrenos de marinha à lei especial.
Exemplo: apartamento de frente para o mar em Ondina, com matrícula que menciona o domínio útil. A escritura só sai com a CAT, e a CAT só sai com o foro em dia.
Quando contratar um advogado imobiliário para comprar imóvel em terreno de marinha?
Você precisa de advogado imobiliário para comprar imóvel em terreno de marinha se: a matrícula ou a escritura anterior menciona domínio útil, aforamento, ocupação, foro ou laudêmio; o cadastro na SPU está em nome de um dono antigo e não do vendedor; há foro ou taxa de ocupação em atraso; o vendedor é espólio ou herdeiro e a transferência na SPU nunca foi feita; a área construída é maior que a cadastrada; o contrato não diz quem paga o laudêmio; ou pediram sinal antes de a situação na SPU ser conferida.
Talvez você não precise de análise específica se a SPU mostra que o imóvel não está em terreno da União, ou se o vendedor já apresentou a CAT, o cadastro em seu nome e os débitos quitados. Aí basta a checagem padrão do checklist de due diligence para comprar imóvel.
Se o imóvel é seu há anos e o problema é só atualizar o cadastro na SPU ou regularizar a matrícula, sem compra em curso, o caminho é a regularização de imóveis.
| Situação | O que verificar | Efeito na compra |
|---|---|---|
| Aforamento | Domínio útil registrado e cadastro na SPU | Foro anual e laudêmio na venda, com CAT antes da escritura |
| Ocupação | Inscrição de ocupação na SPU | Taxa de ocupação anual e laudêmio na transferência onerosa |
| Cadastro desatualizado | Nome do responsável na SPU diferente do vendedor | Transferências anteriores precisam ser regularizadas antes |
| Débitos com a União | Foro, taxa de ocupação ou laudêmio anteriores em aberto | Impedem a emissão da CAT até a quitação |
| Herança não transferida | Inventário registrado e comunicado à SPU | Sem isso, não sai a certidão |
O que precisa estar em ordem na SPU antes da escritura?
- Número de cadastro do imóvel na SPU, o RIP, identificado e conferido com a matrícula.
- Cadastro na SPU em nome do vendedor ou com a cadeia de transferências regularizada.
- Foro ou taxa de ocupação quitados, sem débitos anteriores.
- Laudêmio recolhido e CAT válida na data da escritura.
- Contrato definindo quem arca com o laudêmio e com débitos anteriores com a União.
Quais documentos reunir?
- Certidão de inteiro teor da matrícula, com a menção ao regime de marinha, se houver.
- Número do RIP e extrato de situação do imóvel na SPU.
- Comprovantes de pagamento do foro ou da taxa de ocupação dos últimos anos.
- Escritura anterior, que costuma indicar se houve laudêmio na transferência passada.
- Documentos do vendedor e, se for herança, escritura de inventário ou formal de partilha registrado.
- Guia e comprovante do laudêmio, e a CAT emitida pela SPU.
Como funciona a compra de imóvel em terreno de marinha?
- 1Análise da matrícula e da escritura anterior
O advogado procura menção a domínio útil, ocupação, foro ou laudêmio. É o primeiro indício do regime de marinha.
- 2Consulta à SPU
Com o RIP, verifica o titular do cadastro, débitos anteriores e se as transferências passadas foram comunicadas.
- 3Revisão do contrato e das arras
O contrato define quem paga o laudêmio e os débitos anteriores, o prazo da CAT e a devolução do sinal se ela não sair.
- 4Laudêmio e emissão da CAT
Quitados os débitos, recolhe-se o laudêmio e pede-se a CAT no atendimento digital da SPU.
- 5Débitos propter rem e IPTU
Condomínio e IPTU também acompanham o imóvel e têm as quitações exigidas.
- 6Escritura, registro e cadastro
Com a CAT e o ITBI, a escritura é lavrada e registrada. Depois, o comprador atualiza o cadastro na SPU.
O que a consulta à SPU indica
- Cadastro em dia e em nome do vendedorLaudêmio, CAT e escritura
- Débitos ou dono antigo no cadastroRegularização na SPU antes do sinal
- Imóvel fora da área da UniãoCompra segue sem laudêmio
Este guia trata de laudêmio, terreno de marinha, foro, taxa de ocupação, SPU e CAT em Salvador. Antes de fechar, a due diligence imobiliária inclui a consulta à SPU junto com matrícula e certidões.
Na Barra, o tema se soma a prédios antigos, como mostra o guia comprar apartamento na Barra. Veja também bairros nobres de Salvador e seus riscos jurídicos e o guia do Corredor da Vitória.
O laudêmio é federal e não substitui o imposto municipal: o cálculo do ITBI está em ITBI em Salvador: como calcular e pagar. Para ler a matrícula, use certidão de ônus reais e matrícula do imóvel e o checklist de due diligence para comprar imóvel.
Se ainda está decidindo, leia advogado para compra de imóvel: quando contratar.
Quanto tempo leva a CAT e a regularização na SPU?
Com o cadastro em nome do vendedor e sem débitos, a CAT tende a ser a etapa mais simples. O prazo cresce quando há transferências antigas não comunicadas, débitos de anos anteriores ou inventário pendente.
Como parte do tempo depende da SPU, o contrato de sinal deve prever margem para a certidão e a regra se ela não sair.
Quanto custa: laudêmio, foro e taxa de ocupação
Não há faixa de honorários nesta página. Os honorários dependem do escopo, com a Tabela de Honorários da OAB-BA como referência mínima. Os valores devidos à União seguem o cálculo da SPU. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Laudêmio | Percentual previsto no Decreto-Lei 2.398/1987 sobre o valor do terreno, sem as benfeitorias, calculado pela SPU |
| Foro ou taxa de ocupação em atraso | Débitos anteriores precisam ser quitados para a CAT ser emitida |
| ITBI | Imposto municipal de Salvador, devido além do laudêmio |
| Escritura e registro | Emolumentos pela tabela do Tribunal de Justiça da Bahia |
| Honorários | Conforme o escopo: consulta à SPU, contrato ou acompanhamento até o registro |
Perguntas frequentes
O que é laudêmio?
É o valor pago à União na venda do domínio útil ou da ocupação de imóvel em terreno da União. É recolhido antes da escritura e é condição para a SPU emitir a CAT.
Quem paga o laudêmio, comprador ou vendedor?
A legislação atribui o recolhimento ao vendedor. O contrato pode dispor de outra forma, e isso deve estar escrito antes do sinal.
Qual a diferença entre foro, taxa de ocupação e laudêmio?
Foro é o valor anual de quem tem o domínio útil em aforamento. Taxa de ocupação é o valor anual de quem tem inscrição de ocupação. Laudêmio é pago só na venda. Os três vão para a União.
O que é CAT?
É a certidão de autorização para transferência, emitida pela SPU. Atesta que o imóvel pode ser transferido e que os débitos foram quitados. Sem ela, não há escritura.
Como saber se o imóvel é terreno de marinha?
Pela matrícula e escrituras anteriores, que costumam mencionar domínio útil ou ocupação, e pela consulta à SPU. A proximidade do mar é só indício.
Preciso de advogado para comprar imóvel em terreno de marinha?
A lei não obriga, mas a compra envolve dois cadastros, o do cartório e o da União. Com dono antigo no cadastro, herança ou débito anterior, a análise antes do sinal evita um contrato sem data para terminar.
O corretor não resolve a parte jurídica?
O corretor intermedeia o negócio. Consulta à SPU, leitura da matrícula e cláusulas sobre laudêmio e CAT são atividade jurídica. Uma função complementa a outra.
Dá para deixar de pagar foro para sempre?
A legislação prevê hipóteses de remição do foro, com aquisição do domínio pleno mediante pagamento à União, conforme regras da SPU. Cabe verificar caso a caso.
Herança de imóvel em terreno de marinha paga laudêmio?
O laudêmio incide na transferência onerosa, como a venda. Na herança não há venda, mas o inventário precisa ser registrado e comunicado à SPU para a venda futura.
Conclusão
Em terreno de marinha, há dois registros a conferir: a matrícula e o cadastro na SPU. Laudêmio e CAT são etapas previsíveis antes do sinal e travam a compra quando descobertas na véspera da escritura.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em imóveis da orla de Salvador, a análise cruza a matrícula no ofício de registro com o cadastro na Superintendência do Patrimônio da União na Bahia.Página da autora