Usucapião urbana: requisitos da usucapião especial urbana

Dra. Gabriela Pereira · Revisado por Dra. Gabriela Pereira · Atualizado em 24 de setembro de 2026

Usucapião urbana, ou usucapião especial urbana, é a aquisição da propriedade por quem mora, há 5 anos seguidos e sem oposição, em área urbana de até 250 m², sem ser dono de outro imóvel. Ela está no art. 183 da Constituição e no art. 1.240 do Código Civil.

O que é usucapião especial urbana?

Usucapião urbana, ou usucapião especial urbana, é a aquisição da propriedade por quem mora, há 5 anos seguidos e sem oposição, em área urbana de até 250 m², sem ser dono de outro imóvel. Ela está no art. 183 da Constituição e no art. 1.240 do Código Civil.

A usucapião especial urbana nasceu na Constituição de 1988 com uma função clara: dar a propriedade a quem mora em imóvel pequeno na cidade e não tem outro lugar. Por isso o prazo é curto e as exigências giram em torno de moradia e de área, não de documentos. O Código Civil repetiu a regra no art. 1.240.

Na prática, é a modalidade de quem comprou por contrato de gaveta, recebeu de parente sem papel ou ocupou um terreno abandonado e construiu a casa. O que pesa é provar 5 anos morando ali como dono, sem contestação, e mostrar que a área cabe no limite.

Fonte: a Constituição Federal, no art. 183, e o Código Civil, no art. 1.240, garantem o domínio a quem possui como sua área urbana de até 250 m², por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, para moradia própria ou da família, sem ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O § 3º do art. 183 exclui os imóveis públicos.

Exemplo: família que mora há 7 anos numa casa de 90 m² em Salvador, comprada de um vizinho por recibo, com a matrícula ainda no nome de um antigo loteador. O fato é posse para moradia em área urbana pequena, típico da usucapião especial urbana.

Quem tem direito à usucapião urbana?

Tem direito quem mora no imóvel urbano há pelo menos 5 anos, como se fosse dono, sem oposição, em área de até 250 m², e não é proprietário de nenhum outro imóvel. Vale para casa, lote com construção e, conforme a análise do caso, para unidade em condomínio. Para o pedido no cartório, veja a usucapião extrajudicial.

Não cabe para quem ocupa como inquilino, comodatário ou caseiro, porque essa posse reconhece o dono. Não cabe em imóvel público, nem para quem já tem outro imóvel ou já usou esse direito. Se o imóvel é do casal e o outro abandonou o lar, a modalidade mais curta é a usucapião familiar.

Se a área passa de 250 m² ou o uso é comercial, a saída costuma ser a usucapião extraordinária ou a ordinária, comparadas em modalidades de usucapião. Se há contrato quitado e o vendedor é localizável, a adjudicação compulsória pode ser mais direta.

Quais os requisitos da usucapião urbana?

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos, com intenção de dono.
• Área urbana de até 250 m², conferida na matrícula, na planta ou no cadastro municipal.
• Uso como moradia de quem pede ou da família.
• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Não ter tido o mesmo direito reconhecido antes, e imóvel que não seja público.
• No cartório, advogado constituído, ata notarial, planta e memorial, como exige o art. 216-A da Lei 6.015/1973.

Quais documentos provam a posse?

• Comprovantes de residência antigos e recentes, fotos e testemunhas da moradia.
• IPTU em nome de quem pede, se houver, e ficha cadastral na prefeitura.
• Recibo, contrato de gaveta ou declaração de quem transferiu a posse, se existirem.
• Certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel e dos confrontantes. Veja como tirar a certidão da matrícula.
• Certidões negativas de propriedade de outros imóveis e certidões de ações possessórias.
• Planta e memorial descritivo com ART ou RRT, assinados por profissional habilitado.

Como funciona o pedido?

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   Confirme a modalidade

   Área até 250 m², moradia e 5 anos apontam para a especial urbana. Faltando algum ponto, outra modalidade pode caber, com prazo diferente.

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   Monte a linha do tempo

   Data de início da posse, quem morava antes e documentos que provem cada ano.

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   Faça o levantamento técnico

   Planta e memorial descrevem a área e os confrontantes. É o que mostra que o limite de 250 m² é respeitado.

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   Lavre a ata notarial

   No pedido extrajudicial, o tabelião atesta o tempo de posse e as circunstâncias, com base em documentos e declarações.

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   Protocole no Registro de Imóveis

   O oficial notifica titular e confrontantes, dá ciência a União, estado e município e publica edital. Sem impugnação, registra.

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   Vá à Justiça se houver oposição

   Impugnação não resolvida no cartório leva o caso ao juiz.

Aqui o tema é usucapião urbana, também buscada como usucapião especial urbana e usucapião de casa. Se você quer saber se a sua posse preenche os requisitos, veja a usucapião extrajudicial.

Na usucapião coletiva, o Estatuto da Cidade, nos arts. 10 a 14, permite que moradores de núcleo urbano informal existente há mais de 5 anos, sem oposição, peçam juntos quando a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por pessoa. A sentença atribui fração ideal igual a cada possuidor, salvo acordo escrito, e a associação de moradores pode atuar como substituta processual. Em muitos núcleos, a Reurb da Lei 13.465/2017 é alternativa administrativa, tratada na regularização de imóveis.

O passo a passo do cartório está em usucapião extrajudicial: como funciona. Quando há impugnação, leia usucapião judicial: quando a via do cartório não resolve.

Se o imóvel era do casal e um dos dois foi embora, compare com a usucapião familiar, de 2 anos. O STF já decidiu, com repercussão geral, que lei municipal sobre tamanho mínimo de lote não impede a usucapião especial urbana quando os requisitos da Constituição estão presentes.

Quanto tempo demora?

Os 5 anos são o tempo de posse exigido antes do pedido. No cartório, o procedimento depende de documentos, planta, ata notarial, notificações e exigências. Titular falecido ou não localizado acrescenta etapas.

Na Justiça, a usucapião coletiva e os casos com impugnação passam por citação, instrução e sentença. Nenhum prazo fechado se sustenta antes de ver a matrícula, a planta e a prova da posse.

Quanto custa?

Não há faixa de honorários nesta página. O valor sai da prova e da via, na página de serviço. O que muda o custo:

Perguntas frequentes

Conclusão

A usucapião urbana é o caminho de quem mora há 5 anos em área urbana de até 250 m² e não tem outro imóvel. Não exige escritura nem boa-fé, mas exige prova da posse ano a ano e planta que confirme a área. Para núcleos com várias famílias, existe a versão coletiva.

Autor e revisão

Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, o pedido extrajudicial corre no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, e o cadastro de IPTU da Prefeitura ajuda a provar a posse.Página da autora