Contrato particular de compra e venda de imóvel
Contrato particular de compra e venda de imóvel é o negócio feito por instrumento particular, sem escritura pública. Ele pode obrigar as partes e, acima de certo valor, não substitui a escritura exigida por lei nem dispensa o registro para transferir a propriedade.
Contrato particular de compra e venda de imóvel tem validade?
Contrato particular de compra e venda de imóvel é o negócio feito por instrumento particular, sem escritura pública. Ele pode obrigar as partes e, acima de certo valor, não substitui a escritura exigida por lei nem dispensa o registro para transferir a propriedade.
Muita gente pergunta se contrato particular de compra e venda de imóvel tem validade porque assinou no escritório da imobiliária e saiu com as chaves. A resposta tem duas camadas. Entre comprador e vendedor, o contrato prova o que foi combinado: preço, prazo, imóvel, quem paga o quê. Perante o registro e perante terceiros, esse papel não muda o nome na matrícula. Quem consta na certidão continua podendo, em tese, dar o imóvel em garantia ou vendê-lo de novo, até que um título hábil seja registrado.
O art. 108 do Código Civil é a fronteira da forma. A escritura pública é essencial para a validade dos negócios de transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse patamar, o instrumento particular pode ser a forma do próprio negócio translativo, e ainda assim o registro continua necessário para a propriedade. Lei especial pode dispensar a escritura. É o caso dos contratos de financiamento bancário do Sistema Financeiro da Habitação e dos contratos com alienação fiduciária de imóvel, que a legislação própria admite por instrumento particular com efeito de escritura pública. Essa exceção é do contrato com o banco, e não se estende a um contrato particular comum entre duas pessoas.
Fonte: Código Civil, arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418. O art. 108 trata da escritura pública. O art. 1.245 trata do registro. Os arts. 1.417 e 1.418 tratam da promessa registrada e da adjudicação.
Exemplo: as partes assinam contrato particular de um apartamento, pagam o sinal e marcam a escritura para 30 dias. Antes da escritura, um credor do vendedor penhora o imóvel. O contrato obriga o vendedor a resolver o ônus, mas não impede, por si, que a penhora exista na matrícula.
Para quem o contrato particular basta, e para quem não basta?
O contrato particular interessa a quem está negociando a compra, a quem já assinou e ainda não registrou, e a quem recebeu uma minuta genérica para revisar. Também interessa a quem vai registrar uma promessa para ter direito real antes da escritura definitiva. A assessoria em contratos imobiliários lê a minuta contra a matrícula.
Não basta o particular quando o ato é a própria transferência de imóvel acima do limite do art. 108 e nenhuma lei especial dispensa a escritura. Nessa hora o instrumento particular é etapa, não título final. Também não se confunde com contrato de gaveta, em que a cessão ocorre à margem do credor e do registro.
Quem já quitou e não consegue a escritura não precisa de um segundo contrato particular. Precisa de adjudicação compulsória ou da via do cartório, conforme o caso.
| Situação | Efeito do contrato | O que ainda falta |
|---|---|---|
| Promessa sem registro | Obriga as partes | Escritura e registro, ou registro da própria promessa |
| Promessa registrada | Pode gerar direito real | Escritura definitiva e registro da compra, ou adjudicação |
| Valor acima de 30 salários | Particular não substitui a escritura | Escritura pública, salvo lei especial |
| Valor até esse limite | Particular pode ser a forma do negócio | Registro no cartório de imóveis |
| Cessão informal de financiamento | Risco de gaveta | Anuência do credor e registro |
| Preço quitado e vendedor omisso | Base para adjudicação | Ação ou art. 216-B, não novo contrato |
O que um contrato particular precisa ter?
- Qualificação completa das partes e do estado civil, com o regime de bens quando couber.
- Imóvel descrito como na matrícula: número, cartório, área e vaga, se houver.
- Preço, forma de pagamento, arras e o que acontece se a documentação não sair.
- Quem paga ITBI, emolumentos e débitos de IPTU e condomínio até a posse.
- Prazo para escritura e registro, e a consequência do atraso.
- Declaração sobre ônus, ações e a obrigação de apresentar certidões atualizadas.
Quais documentos acompanham a assinatura?
- Certidão de inteiro teor da matrícula, recente.
- Certidões do vendedor que o caso exigir, além da matrícula.
- Carnê de IPTU e declaração de débitos de condomínio.
- Documentos pessoais e comprovante de estado civil.
- Minuta confrontada com a matrícula, não um modelo genérico da internet. O risco desse modelo está em modelo de contrato de compra e venda.
- Procuração com poderes específicos, se alguém assina por outro.
Como o contrato particular vira propriedade?
- 1Leia a matrícula antes do sinal
O contrato não corrige penhora, hipoteca ou área errada. A certidão mostra isso.
- 2Escreva o particular com saída
Preveja escritura, registro, arras e o que ocorre se o ônus aparecer. Sem cláusula de saída, o sinal fica preso.
- 3Decida se registra a promessa
O registro da promessa, quando cabível, publica o direito e aproxima o caso dos arts. 1.417 e 1.418.
- 4Lavre a escritura no prazo
Acima do limite legal, a escritura pública é a forma da transferência, salvo disposição especial que se aplique ao seu contrato.
- 5Registre
Só então a propriedade muda, pelo art. 1.245. O ITBI municipal é exigido nesse ciclo, conforme a lei da cidade do imóvel.
Do papel ao domínio
- Contrato particularObriga as partes
- Escritura, quando a lei exigeTítulo hábil
- Registro na matrículaPropriedade
A revisão da minuta está em contratos imobiliários e no guia contrato de compra e venda de imóvel: cláusulas e cuidados.
Se a tentação é baixar um modelo, leia modelo de contrato de compra e venda de imóvel. Se o vendedor não escriturar depois da quitação, o caminho é a ação de adjudicação compulsória.
Em Salvador, o imposto da transmissão onerosa é o ITBI. A diferença entre o tabelionato e o registro está em escritura e registro.
Quando a escritura pública é obrigatória?
O art. 108 não dá prazo para lavrar a escritura. O prazo é o do contrato. Quanto mais longo, maior a janela em que o imóvel segue no nome do vendedor. Não há prazo legal único para marcar a escritura, e prometer uma data de registro sem a certidão é chute.
Certidões vencem. Um contrato assinado com papel de seis meses atrás pode chegar ao tabelionato com ônus novo. A minuta boa prevê atualização das certidões na véspera da escritura.
Quais custos vêm depois da assinatura?
Não há faixa de honorários nesta página. Depois do contrato particular costumam vir ITBI, emolumentos de escritura, emolumentos de registro e, se você contratar revisão, honorários conforme o escopo. A tabela da OAB-BA é referência mínima.
O que muda o custo:
| Item | Quando aparece |
|---|---|
| ITBI | Na transmissão onerosa, pela lei municipal vigente |
| Escritura | Quando o art. 108 ou o contrato exigem o ato no tabelionato |
| Registro | Para transferir a propriedade ou para registrar a promessa |
| Certidões | Antes da assinatura e de novo antes da escritura |
| Honorários | Se houver revisão, adjudicação ou regularização de pendência |
Perguntas frequentes
Contrato particular de compra e venda de imóvel tem validade?
Tem validade como negócio entre as partes, se cumprir os requisitos do contrato. Não transfere a propriedade sozinho. Acima de 30 salários mínimos, o art. 108 do Código Civil exige escritura pública, salvo lei especial.
Contrato particular substitui a escritura?
Não, quando o valor supera o limite do art. 108 e não há dispensa legal. Abaixo desse limite, o particular pode ser a forma do negócio, e o registro continua obrigatório.
Quando me torno dono?
Com o registro do título no cartório de imóveis, pelo art. 1.245. Chaves e contrato não alteram a matrícula.
Vale registrar o contrato particular?
Registrar a promessa, quando o título for registrável, pode gerar o direito real dos arts. 1.417 e 1.418. Isso não é o mesmo que registrar a compra definitiva.
E se o vendedor morrer antes da escritura?
Os herdeiros e o espólio assumem a obrigação, dentro do inventário. Sem escritura, o comprador não vira dono pela morte. Pode ser caso de adjudicação, se o preço estiver quitado.
O contrato do financiamento bancário é escritura?
Não é escritura, mas a legislação do Sistema Financeiro da Habitação e a da alienação fiduciária dão a esse instrumento particular efeito de escritura pública. Por isso ele vai direto ao registro. A exceção não vale para contrato particular comum entre comprador e vendedor.
Contrato particular é contrato de gaveta?
Não necessariamente. Gaveta, no uso comum, é a cessão informal, sobretudo de imóvel financiado, sem anuência de quem precisa anuir e sem registro. Um particular bem feito, com escritura marcada e certidões, é outra coisa.
Posso usar um modelo da internet?
O modelo não conhece a matrícula, a vaga, o ônus nem o estado civil das partes. O prejuízo costuma aparecer na cláusula de sinal e na descrição do imóvel.
Quem paga o ITBI?
A lei municipal define o contribuinte, em regra o adquirente, salvo ajuste. O imposto não é dispensado porque o primeiro papel foi particular. Em Salvador, a guia segue a legislação municipal vigente.
Preciso de advogado para o contrato particular?
A lei não exige advogado para duas pessoas capazes assinarem um particular. Exige, na prática, quem queira confrontar o texto com a matrícula antes de pagar o sinal. Escritura de inventário e ações judiciais, sim, exigem advogado.
Conclusão
Contrato particular de compra e venda de imóvel pode ser válido entre as partes e ainda assim não transmitir a propriedade. Acima de 30 salários mínimos, a regra é a escritura pública. Em qualquer valor, o domínio depende do registro. Registrar a promessa e prever a saída se a matrícula vier suja é o que segura o sinal.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. Em Salvador, a escritura é lavrada em tabelionato de notas e o registro, no ofício da circunscrição do imóvel, com ITBI municipal.Página da autora