Ação de adjudicação compulsória: documentos e etapas
A ação de adjudicação compulsória é o processo em que o comprador pede ao juiz que supra a escritura e determine o registro do imóvel quitado, quando o vendedor se recusa ou não pode outorgá-la.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é o processo em que o comprador pede ao juiz que supra a escritura e determine o registro do imóvel quitado, quando o vendedor se recusa ou não pode outorgá-la.
Quem quitou o imóvel e ficou só com o contrato tem um direito a exigir a escritura. Se o vendedor se omite, a omissão não se resolve com novo contrato. Resolve-se com um título que o registro aceite. A ação de adjudicação compulsória produz esse título: a sentença. O art. 1.418 do Código Civil diz que o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiro a quem os direitos dele foram cedidos, a outorga da escritura definitiva e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A sentença é o título que vai ao registro.
Este guia é sobre a ação. A via de cartório, mais rápida quando todos colaboram e a documentação está inteira, está em adjudicação compulsória extrajudicial. Misturar as duas faz a pessoa protocolar no registro um pedido que o oficial não pode decidir sozinho, ou ajuizar uma ação que o cartório já resolveria.
Fonte: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418. A Súmula 239 do STJ: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. A via extrajudicial está no art. 216-B da Lei 6.015/1973.
Exemplo: o comprador quitou as parcelas, o vendedor mudou de cidade e não assina a escritura. O contrato não foi registrado. A Súmula 239 afasta a ideia de que, por isso, a ação seria impossível. Ainda é preciso provar pagamento e identificar o imóvel como na matrícula.
Quem pode propor ação de adjudicação compulsória?
Propõe a ação de adjudicação compulsória o promitente comprador, o cessionário do contrato ou o herdeiro dessa posição, quando o preço foi pago e a escritura não veio. Também cabe quando o vendedor faleceu e o espólio não outorga o ato. A assessoria em adjudicação compulsória separa essa hipótese da usucapião e do distrato.
Não cabe ação de adjudicação se o preço ainda não foi pago ou consignado. Também não cabe quando o objetivo é desfazer o negócio e reaver parcelas: isso é discussão de rescisão, tratada em distrato de imóvel na planta.
Quem nunca teve contrato e só tem posse longa não pede adjudicação. Pede usucapião, como em usucapião extraordinária. E quem já tem todos os requisitos do art. 216-B, com anuência e documentos, pode tentar o cartório antes da petição.
| Situação | Caminho | Por quê |
|---|---|---|
| Vendedor se recusa a assinar | Ação | Não há consenso para a via do cartório |
| Contrato não registrado, preço quitado | Ação possível | Súmula 239 dispensa o registro prévio como condição |
| Todos de acordo e documentos completos | Art. 216-B | O registro pode concluir sem sentença |
| Vendedor falecido | Ação contra o espólio | O inventariante representa a massa, e a escritura depende de quem tem poderes |
| Preço em aberto | Não é adjudicação | Falta a quitação que sustenta o art. 1.418 |
| Só posse, sem contrato | Usucapião | Não há título a adjudicar |
Quais são os requisitos da ação?
- Contrato de promessa ou de compra e venda que identifique o imóvel e as partes, sem cláusula de arrependimento, como pressupõe o art. 1.417.
- Prova da quitação do preço, ou de consignação quando o vendedor recusa o recebimento.
- Matrícula ou a melhor identificação registral disponível do imóvel.
- Capacidade e legitimidade de quem pede, inclusive cessionário com cadeia de cessões.
- Polo passivo correto: vendedor vivo, ou espólio se ele morreu, ou cessionário dos direitos do vendedor.
- Pedido de registro da sentença e de cancelamento de ônus que o título comportar, se for o caso.
Quais documentos entram na petição inicial?
- Contrato original e aditivos, com descrição do imóvel alinhada à matrícula.
- Recibos, extratos ou termo de quitação.
- Certidão de inteiro teor da matrícula.
- Certidão de óbito e certidão do inventário, se o vendedor morreu.
- Procurações e cessões intermediárias.
- Certidões pessoais que o juízo pedir para citação.
Como a ação de adjudicação compulsória anda na Justiça?
- 1Confira a quitação
Sem prova de pagamento, a ação muda de figura. Junte o que demonstra que o preço foi pago.
- 2Leia a matrícula
O imóvel da petição tem de ser o da certidão. Área, número e titular divergentes geram emenda ou perícia.
- 3Defina o réu
Vendedor vivo é citado em nome próprio. Vendedor morto leva o espólio ao polo passivo, na pessoa do inventariante. Se não há inventário, esse ponto precisa ser resolvido para a citação ser válida.
- 4Proponha a ação
O procedimento é o comum do Código de Processo Civil, com citação, contestação e sentença. Não há rito próprio com nome de adjudicação fora dessas regras gerais.
- 5Registre a sentença
Transitada em julgado, a sentença segue ao Registro de Imóveis com o ITBI devido na transmissão, conforme a lei municipal. O guia de escritura e registro explica por que a sentença sem registro não fecha a matrícula.
Qual caminho
- Recusa ou sumiço do vendedorAção judicial
- Vendedor falecidoEspólio no polo passivo
- Acordo e papel completoArt. 216-B no registro
A página do serviço é a adjudicação compulsória. A via sem processo está em adjudicação compulsória extrajudicial: requisitos e procedimento.
O contrato que sustenta a ação precisa ser lido antes do ajuizamento. Veja contrato de compra e venda de imóvel e contrato particular de compra e venda.
Se o vendedor morreu e a família não abriu o inventário, o tema se encontra com quando contratar advogado para inventário. Sem espólio representado, a citação não anda.
Quanto tempo a ação leva?
Não há prazo de duração da ação nesta página. O rito comum depende de citação, de contestação e de prova. Citação de herdeiros em vários estados, ou de espólio sem inventariante nomeado, alonga o início. O registro da sentença, depois do trânsito, segue a qualificação do oficial, que pode fazer exigências.
Antes de ajuizar, vale tentar a notificação para outorga da escritura. Ela documenta a recusa e, em alguns casos, ainda evita o processo. Não substitui a ação quando o vendedor permanece inerte.
O que pesa no custo da ação?
Não há faixa de honorários nesta página. A ação tem custas processuais, certidões, eventualmente oficial de justiça, ITBI no registro da sentença e honorários contratados. A tabela da OAB-BA é referência mínima.
O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Citação | Réu em local incerto ou espólio sem inventário aumenta diligências |
| Prova da quitação | Pagamento em dinheiro sem recibo pode exigir outras provas |
| ITBI | Devido na transmissão, pela lei municipal vigente, no momento do registro |
| Emolumentos | Registro da sentença no ofício do imóvel |
| Honorários | Contrato escrito conforme o escopo; tabela da OAB-BA como referência |
Perguntas frequentes
O que é ação de adjudicação compulsória?
É o processo para obter sentença que substitua a escritura e permita o registro do imóvel, quando o comprador já quitou o preço e o vendedor não outorga o ato. A base está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.
Preciso ter registrado o contrato para entrar com a ação?
Não como condição do direito. A Súmula 239 do STJ diz que a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis. O registro prévio ajuda a prova e a publicidade, mas a súmula afasta a ideia de que sem ele não há ação.
Adjudicação compulsória com vendedor falecido é possível?
Sim, em regra contra o espólio, representado pelo inventariante. Se não houver inventário, é preciso resolver a representação do espólio para a citação ser válida. Os herdeiros não assinam no lugar do morto sem poderes.
Qual a diferença para a adjudicação no cartório?
O art. 216-B da Lei 6.015 permite a via extrajudicial quando os requisitos legais estão presentes e não há o conflito que exija sentença. A ação existe justamente quando essa via não se completa.
A sentença já me torna dono?
A sentença é o título. A transferência da propriedade perante o registro ocorre com o registro dela na matrícula, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, com o ITBI devido.
Posso pedir adjudicação se ainda devo parcelas?
O art. 1.418 pressupõe a pretensão de quem tem direito à escritura. Sem quitação, ou sem consignação válida do saldo, a ação fica sem o fato principal. Quite ou consigne antes de tratar a omissão do vendedor como única pendência.
Adjudicação e usucapião são a mesma coisa?
Não. Adjudicação parte de um contrato. Usucapião parte da posse pelo prazo legal. Usar o pedido errado leva à improcedência mesmo quando existe outro direito.
Onde a ação é proposta?
No foro competente segundo o Código de Processo Civil, em geral ligado ao domicílio do réu ou à situação do imóvel, conforme o caso concreto e a regra de competência que o advogado aplicar à petição. Não há foro único nacional.
Preciso de advogado?
Sim. Ação judicial exige capacidade postulatória. O advogado confere quitação, matrícula, polo passivo e se a via do art. 216-B não resolve antes.
Conclusão
A ação de adjudicação compulsória entrega a sentença que substitui a escritura de quem já pagou o imóvel. O registro do compromisso não é condição, segundo a Súmula 239 do STJ. Se o vendedor morreu, a ação se dirige ao espólio. Havendo acordo e papel completo, a via do art. 216-B pode evitar o processo.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. O registro da sentença é feito no cartório de imóveis da circunscrição do bem, e o ITBI, na prefeitura do município do imóvel.Página da autora