Convenção de condomínio: o que é, quórum para alterar e registro
Convenção de condomínio é o documento que funciona como a lei interna do condomínio edilício. Ela define a fração de cada unidade nas despesas, a administração, as assembleias, as sanções e o regimento interno, e vincula proprietários, inquilinos e ocupantes.
O que é convenção de condomínio?
Convenção de condomínio é o documento que funciona como a lei interna do condomínio edilício. Ela define a fração de cada unidade nas despesas, a administração, as assembleias, as sanções e o regimento interno, e vincula proprietários, inquilinos e ocupantes.
Todo condomínio edilício nasce de um ato de instituição, registrado no Registro de Imóveis, que discrimina as unidades, as frações ideais e a finalidade de cada parte. A convenção vem em seguida e diz como essa comunidade vai funcionar. Em prédios novos, a minuta da convenção já faz parte do memorial de incorporação que a construtora registra antes de vender.
Muitas convenções em Salvador foram escritas antes do Código Civil de 2002, com base apenas na Lei 4.591/1964. Elas continuam válidas no que não contrariam a lei atual, mas costumam ter lacunas: não preveem assembleia virtual, têm multas desatualizadas e não tratam de locação por temporada, vagas ou carregadores de veículo elétrico. A atualização resolve esses pontos sem mudar o que funciona.
Fonte: o Código Civil, arts. 1.332 a 1.334, trata da instituição, da aprovação por dois terços das frações ideais e do conteúdo da convenção, e o art. 1.351 fixa o quórum de alteração. A Lei 4.591/1964, art. 9º, também disciplina a convenção.
Exemplo: prédio da década de 1990 cuja convenção prevê multa em moeda antiga e não fala de assembleia online. A atualização substitui essas cláusulas pelo regime do Código Civil atual.
Quem deve seguir a convenção de condomínio?
A convenção obriga os proprietários, os promitentes compradores e cessionários, e também quem tem posse ou detenção da unidade, como inquilinos e ocupantes. Por isso vale ler a convenção antes de comprar ou alugar em condomínio, e o síndico deve conhecê-la antes de aplicar qualquer multa.
A convenção não trata de conflitos que já estão em curso, como cobrança de cota em atraso ou anulação de uma assembleia específica. Esses temas estão em assembleia, cobrança e conflitos no condomínio. Também é outro assunto o condomínio entre herdeiros ou coproprietários de um mesmo bem, explicado em extinção de condomínio.
| Tema | Convenção | Regimento interno |
|---|---|---|
| Função | Estrutura do condomínio: frações, rateio, administração, assembleias | Regras do dia a dia: horários, mudanças, uso de áreas comuns |
| Base legal | Código Civil, arts. 1.333 e 1.334, e Lei 4.591, art. 9º | Previsto no art. 1.334, V, do Código Civil |
| Quórum para alterar | Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351) | O que a convenção fixar |
| Registro | Registro de Imóveis, para valer contra terceiros | Em regra, basta a ata da assembleia |
| Hierarquia | Abaixo da lei | Abaixo da convenção e da lei |
| Exemplo de cláusula | Rateio pela fração ideal ou critério diferente | Horário da piscina e regras do salão de festas |
O que a convenção precisa conter?
- Cota proporcional e modo de pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias (art. 1.334, I).
- Forma de administração, com síndico, subsíndico e conselho (art. 1.334, II).
- Competência das assembleias, forma de convocação e quórum das deliberações (art. 1.334, III).
- Sanções a que estão sujeitos os condôminos e possuidores (art. 1.334, IV).
- Regimento interno, ou a regra de como ele será aprovado e alterado (art. 1.334, V).
- Cláusulas compatíveis com a lei: multas, uso das unidades e restrições precisam respeitar o Código Civil.
Quais documentos para alterar ou registrar?
- Convenção atual e todas as alterações já registradas.
- Certidão da matrícula-mãe ou do registro da instituição do condomínio.
- Lista de unidades com as frações ideais e os titulares atuais.
- Edital de convocação da assembleia e comprovantes de envio.
- Ata da assembleia com a lista de presença, as procurações e o resultado da votação.
- Minuta consolidada da nova convenção.
Como atualizar a convenção de condomínio?
- 1Diagnostique a convenção atual
Leitura cláusula por cláusula contra o Código Civil vigente. Cláusulas nulas, desatualizadas e lacunas vão para uma lista.
- 2Redija a minuta consolidada
Uma convenção única, com as alterações incorporadas, evita a colcha de retalhos de aditivos que ninguém entende.
- 3Apresente aos condôminos antes
Divulgar a minuta com antecedência reduz impugnação e aumenta a chance de atingir o quórum.
- 4Convoque a assembleia com a pauta certa
O edital deve indicar a alteração da convenção. A assembleia pode ser presencial, híbrida ou virtual, se não houver vedação na convenção (art. 1.354-A).
- 5Colete os votos de dois terços
O quórum é de dois terços dos votos dos condôminos, não só dos presentes. A lei permite sessão permanente para completar a votação (art. 1.353).
- 6Registre a alteração
A ata e a convenção consolidada são levadas ao Registro de Imóveis para registro no Livro 3.
O que mudar e onde
- Rateio, destinação ou sançõesAlterar a convenção, com dois terços
- Horários e uso de áreas comunsAlterar o regimento interno
- Cláusula contrária à leiDeixa de ser aplicada, e a atualização a retira
Aqui o tema é a convenção de condomínio: o que é, o que deve conter e como atualizar. Para revisar a do seu prédio, a assessoria em direito condominial faz o diagnóstico e a minuta consolidada.
Em prédios novos, a convenção nasce com a incorporação. O memorial registrado pela construtora inclui a minuta, como explicam a lei de incorporação imobiliária e o registro de incorporação imobiliária. Quem compra na planta deve ler essa minuta antes de assinar.
Ao comprar uma unidade, a convenção registrada e a matrícula mostram frações, vagas e restrições de uso. O que conferir na matrícula está em certidão de ônus reais e matrícula do imóvel.
Quando a convenção é descumprida e o conflito já começou, o caminho é outro: cobrança, multa por comportamento antissocial ou anulação de assembleia, tratados pela assessoria em direito condominial.
Quanto tempo leva a atualização?
O tempo depende mais do quórum que do papel. Redigir a minuta é a parte previsível. Reunir dois terços dos votos dos condôminos é a parte difícil, sobretudo em prédios com muitas unidades alugadas ou proprietários fora de Salvador. A sessão permanente e a assembleia virtual ajudam a completar a votação.
Depois da aprovação, o registro depende da análise do Registro de Imóveis, que pode pedir ajustes na ata ou na lista de frações. Convenções muito antigas, com aditivos não registrados, pedem primeiro a organização desse histórico. Não há prazo fixo antes de ver a convenção e a matrícula.
Quanto custa atualizar a convenção?
Não há faixa de honorários nesta página. O número sai do acervo, na página de serviço. O que muda o custo:
| Variável | Efeito |
|---|---|
| Tamanho do condomínio | Mais unidades, mais frações a conferir e mais votos a coletar |
| Estado da convenção | Texto antigo com aditivos soltos pede consolidação completa |
| Assembleias | Uma sessão ou sessão permanente com várias reuniões |
| Registro | Emolumentos do Registro de Imóveis conforme a tabela do TJBA |
| Impugnações | Condôminos contrários podem exigir revisão da minuta ou defesa judicial |
Perguntas frequentes
O que é convenção de condomínio?
É o documento que organiza o condomínio edilício: rateio das despesas, administração, assembleias, sanções e regimento interno. Ela obriga proprietários e ocupantes e está abaixo apenas da lei.
Qual o quórum para alterar a convenção de condomínio?
Dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 do Código Civil. A conta considera o total de votos do condomínio, não só os presentes na assembleia.
Convenção de condomínio precisa ser registrada?
Para valer contra terceiros, sim, no Registro de Imóveis. Entre os condôminos, o STJ entende, na Súmula 260, que a convenção aprovada é eficaz mesmo sem registro.
Qual a diferença entre convenção e regimento interno?
A convenção trata da estrutura: frações, rateio, administração e assembleias. O regimento cuida do dia a dia, como horários e uso de áreas comuns. O quórum para mudar o regimento é o que a convenção definir.
A convenção pode proibir aluguel por aplicativo?
O STJ já decidiu que, em condomínio residencial, a convenção pode restringir locação de curta temporada por plataformas. A redação da cláusula e o quórum da alteração precisam ser observados.
A convenção pode proibir animais de estimação?
Proibição genérica tende a ser afastada pelo STJ quando o animal não causa risco, incômodo ou dano. A convenção pode regular circulação, higiene e segurança nas áreas comuns.
Inquilino precisa cumprir a convenção?
Sim. O Código Civil estende a convenção a quem tem posse ou detenção da unidade. O proprietário continua responsável perante o condomínio pelas obrigações da unidade.
Mudar a destinação do prédio exige unanimidade?
Não mais. Desde a Lei 14.405/2022, a mudança de destinação do edifício ou da unidade exige dois terços dos votos dos condôminos, o mesmo quórum da alteração da convenção.
Pode votar alteração da convenção em assembleia virtual?
Pode, se a convenção não proibir, conforme o art. 1.354-A do Código Civil. O edital deve informar como será o acesso e a votação eletrônica.
Cláusula da convenção pode ser anulada?
Pode, quando contraria a lei, como multa acima dos limites legais. Nesse caso, a cláusula não é aplicada, e a atualização da convenção é o momento de retirá-la. Para revisar a do seu prédio, fale com o escritório.
Conclusão
A convenção de condomínio é a norma interna do prédio, com conteúdo mínimo fixado pelo Código Civil. Alterar exige dois terços dos votos, e registrar garante eficácia contra terceiros. Atualizar com minuta consolidada evita conflitos que nascem de texto antigo.
Autor e revisão
Dra. Gabriela PereiraAdvogada, OAB/BA 30.943. O escritório fica no STIEP, em Salvador, e a análise documental pode ser remota. A convenção de prédios em Salvador é registrada no Registro de Imóveis da circunscrição do edifício.Página da autora